١٥ میلیون مسکن نیاز داریم

این در حالی است که هماکنون ٢٠٠ تا ٣٠٠ هزار بنای مستهلک در کشور وجود دارد که در مجموع میتوان گفت در ١٠ سال آینده، ١٥ میلیون واحد مسکونی جدید باید در کشور ساخته شود. حال  با درنظرگرفتن برنامههای پنجم و ششم توسعه کشور ٢٠ درصد از میزان موردنیاز واحد مسکونی باید با استفاده از فناوریهای نوین صنعتی احداث شود. به عبارت دیگر سه میلیون واحد مسکونی باید به صورت صنعتی ساخته شود.

اما نیاز کشور به مسکن در حالی است که در سالهای گذشته نهتنها آنطور که باید و شاید به نیازهای مسکنی متقاضیان پاسخ داده نشد بلکه صنعتیسازی مسکن نیز به حاشیه رفت. در حالی که مسکن یکی از شاخصههای مهم توسعه است و باید بیش از گذشته از روش صنعتیسازی بهره برد. چراکه صنعتیسازی ساختمان از عوامل مهم در افزایش تولید و ایجاد تعادل میان عرضه و تقاضا در بازار است که نقش بسزایی در کاهش قیمت مسکن در کشور خواهد داشت. کارشناسان بخش مسکن نیز هرچند معتقدند صنعتیسازی مسکن از اهمیت زیادی برخوردار است اما تأکید دارند کارایی روش صنعتیسازی مسکن با سیستم فعلی محدود باقی مانده است. این کارشناسان، زمین، تعداد بلوکها و ساختمانها در مقیاس بزرگ را اولین شرط برای توسعه صنعتیسازی مسکن ذکر میکنند و میگویند؛ برای توسعه صنعتیسازی مسکن باید نحوه مقررات شهرسازی تغییر کند و زمینه ورود بخش خصوصی به شهرکهای جدید فراهم شود.

سریع، ارزان، باکیفیت

وزارت اقتصاد در این گزارش تنها راهحل افزایش تولید مسکن در کشور را ارتقای سرعت ساختوساز و افزایش کیفیت ساختمانها اعلام کرده و توضیح داده این روش کاهش هزینه ساختوساز را نیز به دنبال دارد. در واکاوی دلایل آن نیز اشاره کرده که صنعتیسازی شرایط رقابت و امکان ورود به بازارهای بینالمللی و رسیدن به مثلث سریع، ارزان و باکیفیت را ممکن میکند و اجزای سازنده آن از کیفیت بالاتری برخوردار است. انتخاب مصالح دقیق و پرت مصالح ساختمانی در آن کم است. علاوه بر این نیروی انسانی کمتری لازم دارد و عمر بنای واحدهای مسکونی در این روش بالاست. در حالی که در شیوههای سنتی که هنوز در بخش بزرگی از پروژههای ساختمانی کشور بهرهگیری میشود، مبتنی بر عملیات بنایی و کارگری و ساخت اجزای ساختمانی در محل کارگاه است که باعث طولانیبودن پروژهها، صرفه پایین اقتصادی، پرت زیاد مصالح و کیفیت پایین محصولات میشود. وزارت اقتصاد همچنین در این گزارش از حجم یکدرصدی ساختوسازهای صنعتی در کشور خبر داده و فقدان مدیریت صحیح در صنعت ساختوساز را علت اصلی آن برشمرده است. همچنین تأکید کرده که نیاز کشور به زیربنای ساختمانی، حدود ٤٥ میلیون مترمربع در سال است، در حالی که با روشهای متعارف ساخت و استفاده از تمامی امکانات بخش دولتی و خصوصی، سالانه فقط حدود ١٧ میلیون مترمربع بنا میتوان احداث کرد و در واقع برآوردهکردن نیاز به ساختمانهای مسکونی آموزشی، بهداشتی، خدماتی و صنعتی تنها از طریق بهرهگیری از روشهای صنعتی تولید ساختمان بهویژه پیشسازی و انبوهسازی مسکن میسر است.

تسهیلات بانکی برای توسعه صنعتیسازی

یکی از حمایتهایی که میتواند موجب رونق صنعتیسازی در کشور شود و تولیدکنندگان را به سمت صنعتیسازی گرایش دهد، ارائه تسهیلات تشویقی است. در همین حال، بانک مسکن نیز تسهیلاتی را برای انواع ساختوساز در نظر گرفته که در این میان تسهیلات پرداختی به روش صنعتیسازی بیشتر از سنتیسازی است. بر این اساس، در تهران و شش کلانشهر دیگر مانند کرج، تبریز، مشهد، اهواز، شیراز و اصفهان برای ساختوسازهای سنتی به ازای هر واحد مسکونی صد میلیون تومان وام ساخت به سازنده پرداخت میشود. در حالی که برای روش صنعتی، سقف تسهیلات معادل ١٣٠ میلیون تومان است. در مرکز استان و شهرهای بزرگ (شهرهای با جمعیت بیش از ٢٠٠ هزار نفر) و سایر مناطق آزاد کشور نیز وام بدون سپرده برای سنتیسازی با سقف ٩٠ میلیون تومان، برای پروژههای صنعتیسازی ١١٠ میلیون تومان و برای استفاده از تکنولوژیهای نوین نیز وام ١٣٠ میلیون تومانی است. در سایر شهرها برای سنتیسازی وام بدون سپرده ٧٠ میلیون تومان و برای پروژههای صنعتیسازی وام ٩٠ میلیون تومانی پرداخت میشود. در مناطق شهری کمترتوسعهیافته برای پروژههای صنعتیسازی وام ٥٠ میلیون تومانی به ازای هر واحد مسکونی و در مناطق کمترتوسعهیافته وام ٧٠ میلیون تومانی پرداخت میشود.

کی از حمایتهایی که میتواند موجب رونق صنعتیسازی در کشور شود و تولیدکنندگان را به سمت صنعتیسازی گرایش دهد، ارائه تسهیلات تشویقی است. در همین حال، بانک مسکن نیز تسهیلاتی را برای انواع ساختوساز در نظر گرفته که در این میان تسهیلات پرداختی به روش صنعتیسازی بیشتر از سنتیسازی است. بر این اساس، در تهران و شش کلانشهر دیگر مانند کرج، تبریز، مشهد، اهواز، شیراز و اصفهان برای ساختوسازهای سنتی به ازای هر واحد مسکونی صد میلیون تومان وام ساخت به سازنده پرداخت میشود. در حالی که برای روش صنعتی، سقف تسهیلات معادل ١٣٠ میلیون تومان است. در مرکز استان و شهرهای بزرگ (شهرهای با جمعیت بیش از ٢٠٠ هزار نفر) و سایر مناطق آزاد کشور نیز وام بدون سپرده برای سنتیسازی با سقف ٩٠ میلیون تومان، برای پروژههای صنعتیسازی ١١٠ میلیون تومان و برای استفاده از تکنولوژیهای نوین نیز وام ١٣٠ میلیون تومانی است. در سایر شهرها برای سنتیسازی وام بدون سپرده ٧٠ میلیون تومان و برای پروژههای صنعتیسازی وام ٩٠ میلیون تومانی پرداخت میشود. در مناطق شهری کمترتوسعهیافته برای پروژههای صنعتیسازی وام ٥٠ میلیون تومانی به ازای هر واحد مسکونی و در مناطق کمترتوسعهیافته وام ٧٠ میلیون تومانی پرداخت میشود.

شروط صنعتیسازی در کشور

«کارایی روش صنعتیسازی مسکن با سیستمی که اکنون برای ساختوساز شهری داریم، محدود باقی مانده و اگر شرایط به همین گونه باشد، همچنان محدود باقی خواهد ماند». مهدی سلطانمحمدی، کارشناس مسکن با این توضیح به «شرق» میگوید؛ اولین شرط برای صنعتیسازی مسکن این است که در مقیاس بزرگ انجام شود و هم زمین و هم تعداد بلوکها و ساختمانها در مقیاس بزرگ و قابلقبول باشد. این در حالی است که عمده ساختوسازها در روستاها و شهرها به وسیله خانوارها انجام میشود و بخش خصوصی دسترسی به زمین بزرگ ندارند. به گفته این کارشناس مسکن، لازمه صنعتیشدن مسکن داشتن توسعهگرهایی است که دسترسی به زمین بزرگ داشته باشند. در ابتدای انقلاب مالکیت زمینهای بایر بالای هزار متر در اختیار دولت قرار گرفت و بخش خصوصی از آن بهرهای نبرد. بنابراین با این شرایط صنعتیسازی مسکن امکانپذیر نیست؛ مگر اینکه نگرشهای جدیدی ایجاد شود. شهرکهای جدید در کشور تعریف شده اما به بخش خصوصی اجازه ورود به آن داده نشده. بنابراین باید نحوه مقررات شهرسازی تغییر کند و ورود بخش خصوصی به این شهرکها فراهم شود. این درحالی است که هماکنون اجازه ساختوساز بالای ١٠ طبقه داده نمیشود؛ مگر اینکه شرایط خاص باشد. سلطانمحمدی، این توضیح را هم میدهد که دولت باید اجازه دهد بخش خصوصی مناطق مشخصی را تعریف کند و امکانات لازم را در اختیار این بخش قرار دهد. او در بخش دیگری از صحبتهایش با تأکید بر اینکه هماکنون حدود یکدرصد و حتی کمتر از آن ساختوسازهای ما به روش صنعتیسازی است، میگوید؛ با پیروزی انقلاب زمینها با قطعات کوچک در اختیار خانوارها قرار میگرفت؛ بنابراین در این بخش آنطور که باید و شاید نتوانستیم موفق عمل کنیم. البته در بخشهایی از مسکن مهر این اتفاق افتاد. اما در ساختمانسازی آن هم به وسیله بخش خصوصی، خیلی محدود بود. در تعاونیها هم این کار بهصورت خیلی کم انجام شد اما مقیاس آن طوری نبود که از تکنولوژی نوین استفاده شود. دسترسی به سرمایهگذاری خارجی هم وجود نداشت تا تجربیات منتقل شود. جواد خوانساری، عضو هیئتمدیره انجمن شرکتهای ساختمانی نیز در گفتوگو با «شرق» میگوید؛ ساختمانسازی به روش صنعتی ضمن اینکه میتواند موجب استحکام و کیفیت ساختمان شود، قیمتها را نیز کاهش میدهد اما به شرط اینکه مجموعههایی باشند که بهصورت صنعتی فعالیت کنند؛ چراکه صنعتیسازی به تعداد کم و محدود صرفه اقتصادی ندارد و همانند مسکنهای مهری میشود که در گذشته ساخته شد و بهدلیل ارزانبودن کیفیت آن از دست رفت اما در شهرکهای پردیس و پرند که به روش صنعتی ساخته شد، هم کیفیت بالا بود و هم از سازندگان ترک بهره گرفته شد. او با بیان اینکه فقط حدود پنج تا شش درصد ساختوسازهای ما صنعتی است، اضافه میکند؛ علت این است که ما از پیمانکاران حمایت نکردیم. درحالیکه برای توسعه صنعتیسازی در کشور باید ابزار صنعتی برای پیمانکاران فراهم شود تا بتوانند فعالیت کنند. این گروه باید بهطور مستمر فعالیت کنند؛ در غیراینصورت کار پیش نمیرود و همانند کارخانهای میشود که مرتبا تولید میکند اما اگر این کارخانه دو سال تولید نکند، میخوابد و از بین میرود. بنابراین دولت باید شرایطی فراهم کند تا کارخانه متوقف نشود. خوانساری درباره تسهیلات اعطایی نیز این توضیح را میدهد که پرداخت وام برای توسعه صنعتیسازی خوب است اما چند اشکال دارد که مهمترین آن زمان پرداخت، تصمیمگیری طولانی و مبالغ کم است؛ درحالیکه اگر بهموقع و درست پرداخت شود، بهمراتب تأثیرگذاریاش بیشتر خواهد بود.