بازار مسکن و راه حل انحراف‌گیری از آن

 آنچه که رخ داده است، تقریبا قابل پیشبینی و منطبق با پیشبینیهای کارشناسان در ماههای گذشته است. بازار مسکن آرامآرام درحال خروج از رکود چند ساله است و این خروج از رکود طبیعتا باعث خواهد شد که تا حدودی نیز افزایش قیمت در بازار وجود داشته باشد. اما بهنظر میرسد آنچه این افزایش قیمت را بر خلاف نظر قبلی کارشناسان بازار و بالاتر از نرخ تورم پیش میبرد، افزایش نرخ نهادههای ساختمانی و بهویژه آهنآلات در ماههای اخیر و نیز افزایش نرخ ارز است.

راهحل انحرافگیری از بازار مسکن

آهنآلات یکی از نهادههای اصلی ساختمان است که تغییر قیمت آن علاوه بر تاثیرات قابلتوجه در قیمت تمامشده، جو روانی بازار را تحتتاثیر قرار میدهد. اهمیت این موضوع زمانی روشنتر میشود که بدانیم سازندگان در سالهای اخیر به دلیل نبود تقاضای کافی در بازار، واحدهای احداثی را با کمترین سود و حتی گاهی با سود صفر و زیان به فروش میرساندند؛ اما دسته دیگری حاضر به فروش واحدهای خود با این رویکرد نبوده و واحدهای خود را نگهداری کردهاند. در این شرایط و با افزایش بهای مصالح ساختمانی و نیز افزایش نسبی تقاضا در بازار، بهای تمامشده بسیاری از واحدها بالاتر از نرخ فروش آنها شده و به همین دلیل بسیاری از سازندگان و بهویژه آنهایی که نیاز فوری به پول ندارند، با بالا بردن قیمتهای اعلامی خود، سعی در حفظ سرمایه خود در مقابل تورم دارند. همین موضوع یکی از عواملی است که منجر به افزایش قابلتوجه قیمتهای اعلامی در ماه اخیر شده است.

از سوی دیگر و بهصورت سنتی، عموم جامعه ارزش داراییهای خود را با ارز سنجیده و با توجه به افزایش نرخ قابلتوجه ارز، بالا رفتن قیمتهای اعلامشده طبیعی بهنظر میرسد و این منطق برای خریداران نیز معمولا توجیه دارد. در سمت تقاضا نیز میتوان از دو منظر به این بازار نگاه کرد. از یکسو ورود روزافزون خانه اولیها به بازار مسکن با توجه به پرداخت تسهیلات جذاب از سوی بانک مسکن، منجر به افزایش تقاضای مصرفی شده و از سوی دیگر کاهش نرخ سود سپردههای بانکی و آمادگی سپردهگذاران برای انتقال سرمایههایشان به بازارهای دیگر، بخشی هر چند کوچک از سرمایهگذاران را به بازارهای جایگزین و از جمله مسکن علاقهمند کرده است. شاید بتوان بخشی از افزایش تاریخی شاخص بورس در ماههای اخیر را نیز ناشی از همین رخداد دانست. این دو رخداد باعث شده است که روند معاملات مسکن آهنگ صعودی گرفته و شاهد تعداد قابلتوجهی معامله در بازار مسکن باشیم که این میزان قابلتوجه تقاضا، طبیعتا فروشندگان را امیدوار کرده و آنها را به ارائه قیمتهای بالاتر تشویق میکند.

با توجه به موارد فوق، بهنظر میرسد آنچه در بازار درحال رخ دادن است، منطقی است و نمیتوان نام حباب یا افزایش قیمت بیدلیل را بر آن نهاد. بازار تنها درحال وفق پیدا کردن با شرایط جدید است و این شرایط با توجه به رخدادهای قبلی با مقداری تورم همراه است. چنانچه بخواهیم از این سطح تورم نیز پرهیز کنیم، لازم است بخشهای دیگر اقتصادی با رویه متفاوتی اداره شوند که البته خود جای بحث دارد. اما پارامتری که نگرانکننده است و میتواند روند منطقی بازار را تحت تاثیر قرار دهد، کاهش ورود و عرضه آپارتمانهای نوساز در بازار است که بهدلیل کاهش شدید صدور پروانههای ساختمانی در سالهای گذشته رخ داده است و به همین دلیل نیز بهنظر میرسد بازار درحالحاضر آمادگی پاسخگویی به رشد تقاضا را ندارد. در مراجعات و تحقیقات حضوری، به وضوح مشاهده میشود که تعداد واحدهای نوساز عرضهشده در مناطق مختلف بسیار کم شده است. هر چند بهدلیل جذابیت نسبی سایر بازارها درحالحاضر، بهنظر نمیرسد شاهد ورود شدید سرمایهها به بازار مسکن و مشابه وضعیت سال ۱۳۹۱ بازار باشیم (حداقل در مقطع زمانی کنونی)، اما رشد نسبی تقاضا نیز در شرایطی که عرضه مناسبی در بازار وجود ندارد، میتواند مشکلزا باشد.

بر این اساس، تلاش در جهت جلوگیری از ایجاد تقاضای یکباره (بهویژه تقاضای سرمایهای) با اتخاذ سیاستهای اقتصادی صحیح و هدایت بخشی از سرمایهها به بخشهای دیگر اقتصادی بهویژه تولید و همزمان اتخاذ سیاستهای تشویقی به منظور تولید و عرضه بیشتر مسکن (با توجه به ارائه آمارهایی مبنی بر توقف روند نزولی صدور پروانه که نشاندهنده افزایش تمایل بازار به سرمایهگذاری در این حوزه است) ضروری است؛ به ویژه که بهصورت سنتی، معمولا پس از بازارهای ارز و بورس، نوبت ورود سرمایهها به بازار مسکن فرا میرسد و بازار باید مهیای ورود سرمایهها باشد. لازم به تاکید مجدد است که منظور از ورود سرمایهها، ورود هیجانی نظیر آنچه در سالهایی نظیر ۱۳۹۱ تجربه شده است، نیست؛ اما در هر حال میتواند بازار را تحت تاثیر قرار دهد.  نکته دیگری که لازم است به آن توجه شود، تاثیر قابلتوجه هزینه زمین در بهای تمامشده واحدهای مسکونی است. اتخاذ سیاستهای مناسب برای جلوگیری از افزایش بیش از پیش قیمت زمین توسط سازمانهای مربوطه، میتواند کمک قابلتوجهی به تنظیم بازار کند. همچنین کاهش پارامترهای دیگر بهای تمامشده ساختمان از جمله هزینه پروانه از طریق ایجاد درآمدهای پایدار برای شهرداریها و ایجاد مشوقهایی برای ساختوساز در مناطق مختلف شهری و بهویژه بافتهای فرسوده، از جمله راهکارهایی است که بهنظر میرسد درحالحاضر بیش از گذشته باید مورد توجه قرار گیرند.