آپارتمان‌های نیمه‌لوکس، تندترین نبض در میان بازار مسکن تهران

آمارهای رسمی نشان میدهد: فروش آپارتمانهای نیمه لوکس –واحدهای با مساحت حداقل ۱۰۰ تا ۱۵۰ مترمربع و قیمت حدود دو برابر میانگین قیمت شهر- نسبت به سال گذشته همین موقع ۱۷۷ درصد افزایش پیدا کرده است. این درحالی است که طی پاییز امسال حجم کل معاملات مسکن در تهران بهطور متوسط ۲۰ تا ۳۰ درصد نسبت به مدت مشابه پارسال رشد کرد. این گروه از آپارتمانها، واحدهایی هستند که در کارنامه معاملات مسکن شهر تهران طی ماههای اخیر با قیمت میانگین نزدیک به یک میلیارد تومان، فروش رفتهاند. نوسازهای حول و حوش ۱۰۰ مترمربع در مناطق بالای شهر و همچنین قدیمیسازهای متراژ بزرگ در محلههای شمال شهر، جزو این گروه از املاک مسکونی محسوب میشوند.

فروش ۷/ ۲ برابری آپارتمانهای نیمهلوکس در مقایسه با سایر واحدهای مسکونی که از رشد کمتر در معاملات برخوردار بودهاند، ناشی از یک اتفاق طی رکود عمیق سه سال منتهی به ۹۵ است. طی سالهای اخیر به دلیل انعکاس بیشتر حباب قیمت مسکن در خانههای متراژ بالا، شدت رکود در آپارتمانهای نیمه لوکس و لوکس، بیش از واحدهای مصرفی کم متراژ بود که این موضوع باعث شده بود خروج تقاضا از بازار گرانقیمتها با نرخ بیشتری نسبت به واحدهای کممتراژ شکل بگیرد.

در دوره رکود معاملات مسکن که از اواسط سال ۹۲ شروع و تا اواسط ۹۵ با شدت بالا ادامه داشت، عمده خریدها در بازار ملک چون که از جنس کاملا مصرفی و تحریک شده ناشی از وامهای خرید نه چندان بالا بود، صرفا به چند گروه محدود از آپارتمانها خلاصه شد. در دوره قبل از فاز کنونی پیش رونق، وضعیت فروش واحدهای ریزمتراژ و کوچک متراژ به مراتب بهتر از واحدهای بزرگ بود. حدود ۴۰ درصد از معاملات مسکن در تهران به آپارتمانهای زیر ۶۰ مترمربع اختصاص دارد که این سهم در دورههای مختلف تغییر قابل ملاحظهای پیدا نمیکند.

با این حال، تحتتاثیر نرمش قیمتی سمت عرضه در گروه نیمهلوکسهای بازار ملک ناشی از حجم قابل توجه خانه خالی در این قسمت از بازار از یکسو و همچنین بازگشت تقاضای خرید به صحنه معاملات بعد از سالها رکود، هم اکنون حجم فروش در این گروه، بیشترین شتاب را به خود گرفته است. نهتنها فروش واحدهای با قیمت ۹۰۰ میلیون تا یک میلیارد تومان، ۷/ ۲ برابر شده که حجم معاملات خرید آپارتمانهای یک پله قیمتی پایینتر –واحدهای با قیمت ۸۰۰ تا ۹۰۰ میلیون تومان- نیز رشد ۱۰۰ درصدی پیدا کرده است. دهکهای متوسط رو به بالا، مشتری این آپارتمانها محسوب میشوند. در این میان، میزان فروش واحدهای مخصوص دهکهای متوسط –واحدهای ۳۰۰ تا ۵۰۰ میلیون تومان- در سالجاری بهخصوص در پاییز ۹۶، حدود ۴۰ تا ۵۷ درصد افزایش پیدا کرده است.

این گروه از آپارتمانها ۲۰ درصد کل معاملات مسکن را به خود اختصاص میدهند. نیمهلوکسها اگر چه رکورد بیشترین رشد فروش در بازار معاملات مسکن شهر تهران را برای خود ثبت کردهاند اما سهم این واحدها از کل معاملات ۷/ ۰ درصد است. سهم این گروه سال گذشته ۳/ ۰ درصد بود. درحالحاضر بیشترین سهم از بازار معاملات مسکن، به آپارتمانهای ۲۰۰ میلیون تومانی اختصاص دارد. گروه آپارتمانهای ۱۶۰ تا ۱۹۰ میلیون تومان، ۷ درصد معاملات خرید مسکن در تهران را شکل میدهند درحالیکه سهم سایر گروههای قیمتی آپارتمانهای کمتر از این است. پاییز امسال آپارتمانهای بالای یک میلیارد تومان، ۱۰ درصد از کل معاملات را شکل داد. این سهم سال گذشته ۷/ ۷ درصد بود. آپارتمانهای بالای یک میلیارد الزاما به معنای واحدهای بزرگ متراژ و لوکس نیست؛ چراکه سهم واحدهای بالای ۲۰۰ مترمربع از کل معاملات، تنها ۳/ ۱ درصد است اما سهم واحدهای با مساحت بیش از ۱۳۰ مترمربع از کل معاملات، ۱۰ درصد برآورد میشود. درحالحاضر اوضاع فروش نیمهلوکسها بهتر از لوکسها ارزیابی میشود.