واحدهای پرمشتری در بازار مسکن

آمارها حاکی از آن است که خریداران واحدهای ۵۵ تا ۹۰ متر مربع در حال حاضر سهم ۵۰ درصدی از کل معاملات مسکن شهر تهران را به خود اختصاص داده اند؛ در حالی که متقاضیان خرید واحدهای کمتر از ۵۵ متر، تنها حدود ۱۵ درصد هستند. از سوی دیگر سهم واحدهای قدیمی از کل فروش شهر تهران در آذرماه ۱۳۹۶ نسبت به ماه مشابه سال ۱۳۹۳ بالغ بر ۹.۳ درصد افزایش یافته است. بیشترین فروش نیز در مناطق شمال غرب و شرق تهران انجام می شود. این علامتها نشان می دهد بازار مسکن هم اکنون در دست گروههای مصرفی با توان متوسط قرار دارد که به علت اختلاف شدید قیمت بین واحدهای نوساز و کهنه ساز، اولویت را به خرید نوع دوم اختصاص داده اند.

آذرماه امسال در شهر تهران ۱۷ هزار و ۷۷۶ مورد واحد مسکونی با میانگین قیمت ۵ میلیون و ۹۰ هزار تومان خرید و فروش شد که جدا از اینکه برای اولین بار متوسط قیمت مسکن شهر تهران از ۵ میلیون تومان عبور کرد نشان داد معاملات ۵۰ و قیمت ۱۴.۹ درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل افزایش یافته است. بیشترین فروش به ترتیب در مناطق ۵، ۴، ۲، ۸ و ۱۴ انجام گرفت که به طور کلی ۴۹.۱ درصد از کل معاملات را در بر گرفتند.

بررسیهای میدانی از علت نزول سهم معاملات واحدهای کوچک و نوسازها به پایین بودن قدرت خرید دهکهای پایین، افت درآمد خانوارها نسبت به مخارج، نگرانی از جهش قیمت مسکن، نزدیک شدن قیمت مسکن به کف قدرت خرید تقاضای مصرفی، فاصلهی قابل توجه قیمت واحدهای نوساز نسبت به قدیمیساز و عدم کفاف تسهیلات مسکن یکم و اوراق "تسه" برای خرید واحدهای نوساز حکایت دارد. آمارها نشان میدهد تعداد معاملات واحدهای قدیمیساز در آذرماه امسال نسبت به آذرماه دو سال قبل ۱۳۱ درصد  رشد کرده در حالی که تعداد کل معاملات در همین بازه زمانی ۴۱ درصد افزایش یافته است.

علامتشناسی از تحرک نیمه دوم بازار مسکن به افزایش ۳۵ درصدی سرمایهگذاری بخش خصوصی در نیمه نخست، افزایش ۵۷ درصدی تقاضا برای سپردهگذاری و رشد منابع بانکی از طریق فروش امتیاز تسهیلات میرسد. در نیمه نخست سال جاری سرمایه گذاری بخش خصوصی در ساختمان های جدید در شهر تهران به ارزش جاری به حدود ۱۰ هزار میلیارد تومان رسیده است که نسبت به مدت مشابه سال گذشته معادل ۳۵ درصد رشد را نشان می دهد. همچنین بر اساس اعلام بانک مسکن،  ثبت نام ماهانه متقاضیان خانه اولی در صندوق پسانداز مسکن یکم، پاییز امسال ۵۷.۶ درصد نسبت به سال گذشته افزایش یافته است. تمایل شهروندان تهرانی به استفاده از اوراق حق تقدم  استفاده از تسهیلات مسکن (تسه) نیز در تقویت بخش عرضه موثر بوده است.

از سوی دیگر، طی هفتههای اخیر برخی مالکان واحدهای نوساز قیمت پیشنهادی را بالا بردهاند که منجر به ایجاد شکاف قیمتی بین این نوع واحدها و قدیمیسازها شده است. مشاهدات میدانی حاکی از آن است در یکی دو ماه گذشته بعضی صاحبان املاک نوساز، قیمت پیشنهادی واحدهای میانمتراژ را ۱۰ تا ۲۰ درصد بالا بردهاند. این موضوع در مناطقی از غرب و نیمه شمالی تهران که از سرانه خدمات عمومی بهتری برخوردارند نمود بیشتری دارد.

یک کارشناس اقتصاد مسکن درباره وضعیت بازار مسکن در نیمه دوم امسال اظهار کرد: افزایش تدریجی تمایل به خرید واحدهای قدیمیساز حاکی از وجود تقاضای واقعی در بخش مسکن است.

مهدی روانشادنیا در این خصوص گفت: تفاوت بازار فعلی مسکن شهر تهران با سالهای ۹۰ و ۹۱ این است که در آن سالها موتور محرکه بازار، سوداگران بخش مسکن بودند که با توجه به سودهای این بخش ورود کردند و منجر به افزایش قابل توجه قیمت شدند. اما تقاضایی که در حال حاضر وجود دارد مصرف کنندگان واقعی هستند که نسبت به افزایش قیمت به شدت واکنش نشان میدهند.

این کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه محدودیت قیمت برای متقاضیان مصرفی، عاملی بازدارنده محسوب میشود، گفت: شاید برای خریدار سوداگر، خرید تعداد کمی ملک گران یا تعداد زیادی ملک ارزان تفاوتی نداشته باشد اما برای متقاضیان مصرفی با توجه به محدودیت مالی، وضعیت فرق میکند. قیمت واحدهای متوسط شهر تهران بین ۳۰۰ تا ۵۰۰ میلیون تومان است که به راحتی برای مصرف کنندگان واقعی قابل تهیه نیست. لذا طبیعتا به سمت واحدهای با طول عمر بیشتر میروند. پیشبینی من این است که با توجه به خصلت تطبیقپذیری بازار، نهایتا واحدهای قدیمی، خود را با شرایط موجود تطبیق دهند و افزایش قیمت در این نوع واحدها را نیز شاهد باشیم.