آینده ساخت‌وساز

بررسیها از چشمانداز سرمایهگذاری در بازار ساختوسازهای مسکونی نشان میدهد: در مقطع فعلی «۱+۶» عامل درونی بازار ملک بر فعالیتهای ساختمانی تاثیرگذار است بهطوریکه برآیند مجموعه این عوامل میتواند در نقش محرک ساختوساز باعث رونق در این بازار شود. آپارتمانسازی در شهر تهران از سال گذشته به شکل خفیف در مسیر خروج از رکود قرار گرفت و طی ماههای گذشته از سالجاری با رشد مثبت در حجم صدور پروانه ساختمانی مواجه شد. در سایر شهرهای کشور اما علائم رکود ساختمانی کم و بیش مشاهده میشود با این تفاوت که میزان رشد منفی تیراژ ساخت مسکن در غالب شهرها در سالجاری به مراتب کمتر شده و بازار آماده تجربه رشد مثبت است. ۶ متغیر محرک ساختوساز در مقطع فعلی شامل رشد معاملات خرید مسکن، تخفیف در پرداخت نقدی عوارض ساختوساز، تسهیلات نوسازی در بافت فرسوده، نوسانات قیمت در بازار ملک کلنگی و بازار فروش مصالح ساختمانی و همچنین مناطق مستعد ساختوساز در تهران است.

آینده ساختوساز

متغیر هفتم به خانههای خالی مربوط میشود که در ظاهر، نقش منفی در تحریک سرمایهگذاران ساختمانی دارد اما ویژگی واقعی بازار خانههای خالی از سکنه بیانگر نیاز فوری بازار مسکن به تقویت عرضه است. بازار معاملات خرید آپارتمان در نیمه امسال، دوره یکساله پیش رونق را پشت سر گذاشت. ماه گذشته معدل فروش واحد مسکونی در تهران به مرز ۱۷ هزار واحد رسید (براساس تعداد مبایعهنامههای دارای اعتبار و کدپستی معتبر که در بنگاهها به ثبت رسید) که از این بابت اعلام شد «معاملات مسکن در فاز رونق قرار گرفت.» رونق معاملات در هفتههای اخیر نیز با توجه به فراوانی تقاضای مصمم به خرید در بنگاهها و همچنین حال و هوای نقلوانتقالات شب عید، در بازار ملک حاکم بوده است.

از طرفی واسطههای بازار ملک تغییر رو به جلو در صحنه معاملات ملک را در پاییز و زمستان امسال نسبت به ماههای قبل و مشابه سال گذشته تایید میکنند. در این فضا از آنجا که کمبود واحد مسکونی نوساز در بازار (نایاب شدن فایل فروش در برخی مناطق) احساس میشود، این فرصت برای سازندهها از بابت شروع به تعریف پروژههای جدید ساختمانی وجود دارد تا نسبت به تعادل بخشی در بازار ملک اقدام کنند. ظرفیت ساختوساز در تهران شاید تا سال گذشته، اشباع شده تصور میشد اما کارشناسان در «دنیای اقتصاد» از همان سال گذشته با اطلاع از روند عرضه واحدهای مسکونی تکمیل شده به بازار ملک و افت شدید تیراژ ساخت مسکن، نسبت به خطر کمبود عرضه هنگام رونق معاملات ملک هشدار میدادند.

بازار مسکن تهران سالانه به حدود ۱۰۰ هزار واحد مسکونی جدید و نوساز نیاز دارد. این میزان نیاز براساس مطالعات صورت گرفته در طرح جامع مسکن براساس میزان ازدواجها، نرخ تخریب و نوسازی و همچنین متغیرهای جمعیتی برآورد شده است. سازندهها و سرمایهگذاران ساختمانی طی سالهای ۹۳ تا ۹۵ بهدلیل رسوب واحدهای نوساز در بازار ناشی از نبود تقاضای موثر، امکان مالی برای تعریف پروژههای جدید نداشتند، اما هماکنون حرکت موتور معاملات مسکن با دور مناسب (معاملات ملک ماه گذشته در تهران ۵۲ درصد نسبت بهمدت مشابه در سال ۹۵ افزایش حجمی پیدا کرد) این امکان را فراهم کرده است.

تخفیف مشروط در پرداخت عوارض ساختوساز نیز دومین عامل محرک سرمایهگذاری ساختمانی در مقطع فعلی است. این محرک در کوتاهمدت یعنی تا پایان امسال اعتبار دارد؛ بنابراین پیشبینی میشود شیب صدور پروانه ساختمانی در تهران طی دو ماه پیش رو افزایش پیدا کند. شهرداری تهران براساس مصوبه اخیر شورای شهر، موظف شده در ازای پرداخت نقدی عوارض ساختوساز از سوی سازندهها تا پایان سالجاری، معادل ۳۳ درصد مبلغ عوارض، به مالک پروانه ساختمانی تخفیف دهد. این میزان تخفیف در سالهای گذشته بین ۲۰ تا ۲۳ درصد بوده اما امسال نیاز مالی شهرداری باعث شد سطح همکاری این ارگان عمومی با فعالان ساختمانی از بابت تشویق به اخذ پروانه ساختمانی در ماههای پایانی سال، افزایش پیدا کند. تخفیف ۳۳ درصدی در عوارض ساختوساز محرک مناسبی برای تشویق سازندهها به تعریف پروژههای جدید ساختمانی است.

سومین محرک ساختمانی در جهت رونقبخشی به ساختوساز را تسهیلات نوسازی بافت فرسوده شکل داده است. درحال حاضر تنها محدودهای از شهرها که بانکها در آن برای ساختوساز، وام بدون سپرده پرداخت میکنند، بافت فرسوده است. در تهران به ازای ساخت هر واحد مسکونی در بافت فرسوده ۵۰ میلیون تومان وام نوسازی پرداخت میشود. قرار بوده نرخ سود این تسهیلات ۹ درصد باشد، اما به دلیل فراهم نشدن یارانه نرخ سود این تسهیلات از سوی دولت، فعلا وامها با همان نرخ سود ۱۸ درصد پرداخت میشود. در بافت فرسوده، شرایط خرید و فروش آپارتمان نیز تحت تاثیر حذف شرط خانه اولی در پرداخت وام یکم، مناسب است. بنابراین آپارتمانسازی در بافت فرسوده دارای مزیت نسبی در مقایسه با سایر مناطق است. در این میان، پایان فروش تراکم و تغییر کاربری گسترده در مناطق شمالی شهر تهران در این دوره از مدیریت شهری، استعداد ساختمانی مناطق جنوبی شهر را آماده سرمایهگذاریهای کلان کرده است. در مناطقی از شهر تهران از جمله مناطق فرسوده و مرکزی، شرایط برای ساختوساز مسکونی مناسب است اما در مناطقی همچون منطقه یک یا منطقه ۲۲، چون بارگذاریهای ساختمانی، نرخ جمعیتپذیری را از سقف مجاز جمعیتی لحاظ شده در طرح جامع تهران عبور داده است، ساختوساز بیشتر توصیه نمیشود.

درحال حاضر نوسانات قیمت مصالح ساختمانی نیز ایجاب میکند سازندهها برای ساختوساز تاخیر را کنار بگذارند. آمارهای رسمی از تغییرات قیمت مصالح ساختمانی در ماههای قبل (نیمه اول ۹۶) نشان میدهد: شیب تغییرات قیمت فروش مصالح ساختمانی پرمصرف با نرخ تورم یکسان شده است. این درحالی است که سال گذشته و سال قبل از آن، رکود عمیق ساختمانی باعث ثبات قیمت مصالح شده بود. نوسانات مثبت در قیمت ملک کلنگی (زمین) نیز عامل بعدی در تشویق سازندهها به ساختوساز محسوب میشود. تحقیقات میدانی از بازار ملک کلنگی، افزایش قیمت ۱۰ تا ۲۰ درصدی قیمت فروش را حکایت میکند. مالکان املاک قابل تخریب و مشارکت، علت این افزایش قیمت را تبعیت بازار کلنگی از بازار نوساز عنوان میکنند. در این بازار البته، تقاضای سرمایهای (خرید زمین نه به قصد ساخت که به قصد سرمایهگذاری) نیز وارد شده است که این خود در افزایش قیمت نقش دارد. سازندهها با عقد قراردادهای مشارکت ساختمانی در سالجاری میتوانند از پیامد افزایش احتمالی قیمت زمین در سال آینده در امان باشند.

متغیر بعدی که ظاهر و باطن متفاوتی دارد، خانههای خالی است. وجود نزدیک به نیم میلیون خانه خالی از سکنه شاید باعث خطای تشخیص از سوی سازندهها شود به این معنا که این تصور بهوجود بیاید که بازار مسکن با مازاد عرضه روبهرو است و نیازی به ساختوساز جدید ندارد. این درحالی است که جنس تقاضای موجود در بازار کاملا متفاوت از ویژگی غالب خانههای خالی است. خانههای خالی عمدتا در مناطق شمالی شهر یا شهرهای اطراف تهران (خیلی گران یا خیلی کم کیفیت) قرار دارند و ارتباطی بین آنها و تقاضای حاضر در بازار معاملات ملک برقرار نمیشود. نبود فایل مناسب در بنگاهها برای عرضه به حجم بالای مراجعهکننده برای خرید آپارتمان در مناطق مختلف تهران، شاهدی بر این واقعیت است. بنابراین، وجود خانه خالی در تهران به معنای اشباع بازار ساختوساز نیست.

کارشناسان اقتصاد مسکن در حال حاضر با تاکید بر ضرورت رعایت یکسری ملاحظه و احتیاط در رفتار سرمایهگذاران ساختمانی توصیه میکنند: ساختوسازهای جدید با لحاظ جنس تقاضا، به شکل احداث آپارتمانهای با متراژ حداکثر ۹۰ مترمربع انجام شود. درحال حاضر ۶۳ درصد معاملات خرید مسکن در تهران به آپارتمانهای حداکثر ۹۰ مترمربع اختصاص دارد درحالیکه سهم این واحدها در ساختوسازهای چندسال اخیر کمتر از ۲۰ درصد بوده است. این سهم باید در دوره جدید رونق ساختمانی تقویت شود.