علت کمبود خانه‌های نقلی

آمارهای رسمی از ویژگی ساختوسازهای مسکونی سالهای اخیر در تهران از یکسو و کیفیت خرید متقاضیان مسکن از سوی دیگر نشان میدهد یک عدم انطباق اساسی بین مساحت واحدهای در دسترس برای انجام معامله و آپارتمانهای مورد جستوجوی خریداران وجود دارد. بیش از ۶۵ درصد از معاملات خرید مسکن بهواسطه انتخاب خریداران، به آپارتمانهای با مساحت زیر ۹۰ مترمربع اختصاص دارد درحالی که سهم این واحدها از ساختوسازهای سالهای اخیر کمتر از ۵۰ درصد است.

هرقدر مساحت خانهها در معاملات صورت گرفته طی ماههای اخیر کاهش پیدا میکند، این شکاف بین میزان عرضه و تقاضا در این مساحتها نیز شدت میگیرد تا جایی که شکاف در واحدهای حول و حوش ۵۰ مترمربع به اوج خود میرسد. وامهای خرید مسکن یکم در تهران، تقاضای خرید واحدهای مسکونی زیر ۶۰ مترمربع را نسبت به سالهای گذشته چندبرابر کرده است. ماهانه دستکم ۲۰۰۰ زوج خانهاولی در تهران به کمک وام یکم، اقدام به خرید مسکن میکنند. این در حالی است که سهم این خانههای نقلی از فایلهای نوساز در نوبت فروش در بنگاهها نزدیک به صفر است. بررسیها درباره علت کمبود شدید خانههای نقلی در تهران مطابق آنچه سازندهها اخیرا به شکل یک گلایه رسمی خطاب به دولت و شهرداریها مطرح کردهاند، «اشکال در ضوابط شهرسازی» است. مقررات ساخت و سازهای مسکونی بهدلیل اجبار به رعایت تامین یک پارکینگ به ازای هر باب واحد مسکونی، اجازه تعریف واحدهای زیاد با متراژ پایین در یک قطعه زمین را نمیدهد، در نتیجه سازندهها مجبور هستند به ساخت و سازهای بزرگ متراژ رو بیاورند. سرمایهگذاران ساختمانی تاکید میکنند متهم کردن سمت عرضه به تمایل شخصی برای بزرگسازی بدون لحاظ علت اصلی موضوع، باعث منحرف کردن بازار مسکن و پاک شدن صورت مساله میشود که نتیجه آن ادامهدار شدن فرآیند عرضه گسترده واحدهای با مساحت ۱۰۰ تا ۱۵۰ مترمربع در مقابل کمبود عرضه واحدهای ۵۰ تا حداکثر ۷۵ مترمربع است. سازندهها معتقدند ضوابط ساخت وسازهای مسکونی باید متناسب با الگوی فعلی تقاضای مسکن تغییر کند و اصلاح شود. یکی از موارد اصلاحی باید باز گذاشتن دست سازندهها در تعریف مساحتهای پایین برای ساختوساز دستکم در مناطق پرتقاضای شهر باشد. شرط تامین پارکینگ برای همه واحدهای مسکونی در شرایطی که شهرداری اجازه ساخت طبقات منفی به میزان کافی برای تامین پارکینگ را نمیدهد، نوعی عامل بازدارنده در تعریف مساحت پایین برای آپارتمانسازی است. نوسانات صعودی قیمت مسکن در مناطقی که تقاضا برای خرید واحدهای مسکونی کممتراژ در آنها بالا است، به مراتب بیشتر از میانگین رشد قیمت در بازار مسکن است.