واگذاری زمین مناطق آزاد با مزایده یا بدون مزایده؟

همان قانونی که در بند الف ماده 65 قانون احکام دائمی برنامههای توسعه کشور مورد تأیید و تأکید قرار گرفته، قانونی که اعلام میکند مناطق آزاد باید منحصرا براساس قانون چگونگی اداره مناطق آزاد اداره شوند.

با توجه به محدودیت جغرافیایی محدوده مناطق آزاد، طبیعتا مقدار زمین موجود جهت واگذاری به سرمایهگذاران، محدود است بنابراین از یک سو، زمین سرمایه برگشتناپذیر مناطق آزاد است و حفظ آن در برابر سودجویان ضروری است و از سویی دیگر و در نقطه مقابل آن، واگذاری زمین به سرمایهگذاران واقعی از اهمیت بسزایی برخوردار است و میتوان گفت که هر دو موضوع، دو کفه یک ترازو به شمار میآیند، ترازویی که لازم است همواره تراز باشد.

سؤالی که نگارنده تصمیم دارد به آن بپردازد، این است که فروش زمین در مناطق آزاد چگونه باید باشد؟ آیا فروش زمین به متقاضیان باید با طیکردن فرایند مزایده باشد یا بدون طیکردن فرایند مزایده؟

بدیهی است که از منظر اقتصادی، فروش زمین از طریق مزایده و فروش به بالاترین قیمت میتواند بیشترین منفعت مالی را برای سازمان منطقه آزاد به ارمغان آورد اما هدف این مناطق از فروش زمین، کسب درآمد نیست بلکه ایجاد اشتغال مولد و جذب سرمایه است. اساسا به همین دلیل است که مناطق آزاد دارای مشوقهای مالیاتی و گمرکی هستند. اجبار سازمانهای مناطق آزاد به فروش زمین از طریق مزایده، فرایند تحویل و تخصیص زمین به یک متقاضی را فرایندی زمانبر خواهد کرد.

در این یادداشت در نظر نداریم که به بررسی این موضوع از دیدگاه اقتصادی بپردازیم بلکه میخواهیم از منظر حقوقی و الزامات قوانین و مقررات فعلی به مبحث لزوم برگزاری مزایده یا عدم لزوم آن بپردازیم.

در سال 1372 و در ماده 24 قانون چگونگی اداره مناطق آزاد، نحوه استفاده از زمین و منابع ملی و ترتیب فروش یا اجاره آن به اتباع کشور در محدوده هر منطقه که در مالکیت دولت باشد، طبق مقررات مصوب هیئت وزیران و با رعایت برنامههای عمرانی هر منطقه تعیین شد.

در سال 1391 و در ماده 22 آییننامه مالی و معاملاتی سازمانهای مناطق آزاد که به تصویب شورایعالی مناطق آزاد رسیده است، همه معاملات سازمانهای منطقه آزاد به سه دسته معاملات کوچک، معاملات متوسط و معاملات عمده تقسیم و سازمانهای مناطق آزاد موظف به برگزاری مناقصه/ مزایده حسب مورد شدند.

در وهله اول و با توجه به موارد پیشگفته به نظر میرسد که سازمانهای مناطق آزاد در فروش اراضی و زمینهای خود باید فرایند مزایده را طی کنند اما با دقت بیشتر به مواد این آییننامه درمییابیم که در تبصره 4 ماده 52 آن، واگذاری زمین برای اجرای طرحهای سرمایهگذاری در مناطق آزاد از شمول آییننامه مالی و معاملاتی مربوطه مستثنا شده، در همین تبصره مجوز تدوین و ابلاغ دستورالعمل نحوه استفاده از اراضی به دبیرخانه شورای عالی مناطق آزاد
 اعطا شد.

در بند 2 ماده 4 دستورالعمل اجرائی آییننامه نحوه استفاده از زمین و منابع ملی در مناطق آزاد که توسط دبیرخانه شورای عالی مناطق آزاد به این مناطق ابلاغ شده، به این موضوع پرداخته شده است. در این بند ذکر شده: «واگذاری زمین برای طرحهای توسعه منطقه از طریق فراخوان عمومی با تعیین قیمت پایه توسط کمیته ارزیابی و واگذاری به بالاترین پیشنهاد واصله صورت میپذیرد. سازمان میتواند برای پروژههای سرمایهگذاری پیشنهادی از طرف اشخاص حقیقی و حقوقی در چارچوب طرح جامع با تصویب هیئت مدیره و با رعایت مفاد این دستورالعمل زمین واگذار نماید».

میتوان اینگونه استنتاج کرد که فروش زمین به دلایل پیشگفته بهطور کلی از قاعده لزوم برگزاری مزایده برای معاملات که به قصد فروش هستند، مستثنا شده اما بهصورت موردی و برای اجرای طرحهای توسعه منطقه، واگذاری زمین از طریق فراخوان عمومی باید
صورت گیرد.

با خروج مقوله فروش زمین از قاعده برگزاری مزایده، شرایط واگذاری زمین به متقاضیان سرمایهگذاری در محدوده مناطق آزاد به سمت و سوی تسهیل پیش رفته است.