مُسکن موقتی برای بیماری مزمن مسکن

درحالی که حجم معاملات مسکن به کمترین میزان خود در سه ماه گذشته رسیده و قیمت هر متر واحد مسکونی در تیر ماه رکورد ماهها و سالهای گذشته را شکسته است، بانک مسکن به همراه وزارت راه وشهرسازی به دنبال اجرای راهکارهایی برای ساماندهی بازار نابسامان مسکن هستند، در همین رابطه، وزارت راه و شهرسازی در میانه تیرماه 9 راهکار ارائه کرد. بانک مسکن نیز در اواخر مرداد ماه از سیاستهای اعتباری خود برای ساماندهی بازار رونمایی کرد.

سیاستهای اعتباری اعلامی از سوی مدیرعامل بانک مسکن عبارتند از: افزایش عرضه مسکن متناسب باالگوی تقاضای مصرفی، مقابله با کاهش سطح پوشش دهی تسهیلات خرید مسکن با افزایش سقف تسهیلات اوراق حق تقدم و افزایش سقف سنی آپارتمانهای صندوق پس انداز مسکن یکم، فعالسازی شرکت ساخت و ساز زیرنظر بانک مسکن، رایزنی با انبوهسازان برای افزایش ساخت واحدهای متناسب باالگوی مصرف، حمایت از انبوهسازان صنعتی ساز با افزایش سقف تسهیلات و کاهش نرخ سود، ساخت واحدهای مسکونی پیش فروش با اولویت واگذاری به خانه اولیها.

ناگفته نماند که این راهکارها اگرچه در کنار بسته سیاستی وزارت راه و شهرسازی میتواند تا حدودی به بهبود بازار مسکن کمک کند، اما به گفته اغلب کارشناسان اقتصاد مسکن، سیاستهای ارائه شده طی سالهای اخیر از سوی وزارت راه و شهرسازی عمدتا موقتی بوده و نتوانستهاند تاثیرات بلندمدتی را بر بازار مسکن به همراه داشته باشند. مدیرعامل بانک مسکن در این رابطه گفت: باید پذیرفت که جهشهای اخیر قیمتی در بازار مسکن و نوسانهای آن، آثار منفی خود را بر کاهش سطح قدرت خرید متقاضیان مصرفی مسکن و کاهش سهم تسهیلات بانکی از هزینه خرید مسکن گذاشته است و از این رو اقدامهایی در بانک مسکن آغاز شده تا بتوانیم آثار تورمی را تا حدی تعدیل کنیم.

ابوالقاسم رحیمی انارکی افزود: سیاستهای اعتباری بانک مسکن برای امسال به شکلی تدوین شده که پرداخت تسهیلات بانکی برای ساخت مسکن تنها مشمول ساخت واحدهای مسکونی با متراژ متوسط به پایین شود و به این ترتیب متوسط متراژ در تهران 75 مترمربع و در سایر شهرها 100 مترمربع است. او ادامه داد: امسال تسهیلات بانکی ساخت مسکن تنها به این گروه از واحدها پرداخت میشود و برای واحدهای بزرگ متراژ و بزرگ مقیاس پرداخت تسهیلات را نخواهیم  داشت.

افزایش سهم تسهیلات

مدیرعامل بانک مسکن درباره دومین سیاست این بانک اظهارکرد: قرار است متناسب با افزایش قیمت مسکن، بخشی از شکاف ایجاد شده بین قدرت خرید متقاضیان و قیمت مسکن را در قالب «افزایش سهم تسهیلات» جبران کنیم؛ در این مرحله هم پیشنهاداتی به بانک مرکزی ارایه شده که در دست بررسی کارشناسی است. او افزود: یکی از این پیشنهادها، افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن با استفاده از اوراق حق تقدم تا سقف فعلی تسهیلات پرداختی از محل صندوق پس انداز مسکن یکم است یعنی تسهیلات خرید مسکن با استفاده از این اوراق از سقف 60 میلیون تومان کنونی به 80 میلیون تومان برای متقاضیان انفرادی افزایش یابد. رحیمی انارکی ادامه داد: در مورد صندوق پس انداز مسکن یکم هم در نظر داریم سقف سنی آپارتمانهای مشمول دریافت این تسهیلات را از 15 سال به 20 سال افزایش دهیم تا از این طریق واحدهای بیشتری که اکنون امکان برخورداری از تسهیلات را ندارند، به دایره انتخاب متقاضیان خانه اولی اضافه شوند. مدیرعامل بانک مسکن یادآورشد: در قالب سیاست چهارم، در حال فعال سازی مجموعه شرکتی و سازمانی خود در حوزه ساخت و تولید واحدهای مسکونی ارزان قیمت، کوچک متراژ و میان متراژ و متناسب با الگوی تقاضای بازار مسکن برای گروههای هدف هستیم، شرکت سرمایه گذاری مسکن در این زمینه در حال آغاز یک سری اقدامها است و پس از انجام جمع بندی نهایی، جزئیات آن اعلام میشود. او درباره پنجمین سیاست این بانک در حوزه مسکن اظهار کرد: رایزنیهایی به منظور ایجاد ارتباط با انبوهسازان کشور برای کمک به افزایش ساخت واحدهای مناسب با الگوی تقاضای مصرفی در بازار مسکن انجام شده است.

رحیمی انارکی گفت: پس از برگزاری یک نشست با انبوهسازان سراسر کشور، اکنون چند استان برای برگزاری جلسات استانی و تصمیمگیری درباره بهترین الگوهای تولید مسکن مصرفی و مورد تقاضای آحاد جامعه به خصوص خانه اولیها و سایر متقاضیان بازار مسکن که برای خرید مسکن قصد استفاده از تسهیلات بانکی را دارند، اعلام آمادگی کردهاند. مدیرعامل بانک مسکن اظهار کرد: اکنون برنامهریزیهایی در حال انجام است که برای هر استان به صورت جداگانه نسخه بومی تولید مسکن تهیه شود و امیدواریم از ماه آینده (شهریور) جلسات در هر استان تشکیل و در این زمینه چاره اندیشی شود.

خانه اولیها در اولویت

البته به نظر میرسد که بانک مسکن در سیاستهای خود توجه ویژهای به خانهدار کردن خانه اولیها دارد و علاوه بر افزایش سقف سنی آپارتمانهای مشمول دریافت تسهیلات صندوق پس انداز مسکن یکم، درحال تدوین طرحی است که براساس آن به سازندگان الگویی ارایه دهند که نسبت به ساخت و پیش فروش مسکن اقدام کنند و در پیش فروشها، خانه اولیهایی که صاحب حساب پس انداز یکم هستند در اولویت قرار دارند.

رحیمی انارکی ادامه داد: ساز و کار این طرح این گونه خواهد بود که انبوهسازان با خانه اولیها برای پیش فروش مسکن قرارداد منعقد میکنند و متناسب با پیشرفت کار از محل وام 80 میلیون تومانی اعتبارات تخصیص داده و هزینه خرید مسکن به انبوهسازان پرداخت میشود و ظرف یک سال آینده میتوانند صاحب مسکن شوند. مدیرعامل بانک مسکن درباره زمان اجرای این طرح گفت: از لحاظ موضوعات و مباحث حقوقی باید روی این طرح کار شود تا بتوانیم ظرف دو ماه آینده طرح را نهایی کنیم.

او همچنین درباره ارائه بستههای تشویقی به سازندگان با استفاده از فناوریهای نوین و حمایت از صنعتیسازیها اظهار کرد: سقف تسهیلات برای انبوهسازان با روشهای سنتی کاهش پیدا کرده است و در مقابل انبوهسازانی که با روشهای صنعتی سازی فعال هستند یا با استفاده از فناوریهای نوین به ساخت و ساز میپردازند بالاترین سقف تسهیلات ارایه میشود. او با بیان اینکه از سوی دیگر، سود بانکی را برای این افراد (سازندگان حرفهای) تا یک درصد کاهش میدهیم، ادامه داد: صنعتی سازها به جای پرداخت سود بانکی 18 درصد، سود 17 درصد میپردازند تا در هزینه هایشان صرفه جویی انجام شود.

راهکارهای موقتی برای مشکلات زمانبر

با ارائه و رونمایی سیاستهای بانک مسکن برای ساماندهی بازار این سوال مطرح میشود که آیا این راهکارها میتوانند موثر باشند یا این راهکارها هم در کنار سیاستها و راهکارهای گذشته نصفه نیمه اجرایی میشوند تا مسوولان وزارت راه و شهرسازی از بار مسوولیت بیتوجهی به وضعیت نابسامان بازار مسکن به راحتی شانه خالی کنند. کارشناسان بازار مسکن در واکنش به راهکارهای بانک مسکن و همچنین وزارت راه و شهرسازی میگویند که این راهکارها موقتی و کوتاهمدت هستند و ساماندهی بازار مسکن نیازمند سیاستهای طولانی مدت است ضمن اینکه اغلب این راهکارها به شکلی دیگر در گذشته ارائه شده است اما اجرای آن یا نیمه کاره رها شده یا با گذشت زمان به دست فراموشی سپرده شدهاند.

حسام عقبایی، نائب رییس اتحادیه مشاوران املاک درباره بسته سیاستی بانک مسکن برای ساماندهی بازار مسکن به «تعادل» گفت: سیاستهای بانک مسکن روشهای موقتی است و در راستای درمان و بهبود بخش مسکن قرار نمیگیرد و اثرهای کوتاهمدت و مقطعی برای دهکهای خاص درآمدی به همراه دارد. عقبایی ادامه داد: مشکل اصلی بازار مسکن و ساختمان و همین طور شبکه ملکی در کشور، نبود توازن بین عرضه و تقاضاست و تا زمانی که نتوانیم توازنی بین عرضه و تقاضا برقرار کنیم بااین روشها به موفقیت نمیرسیم. او افزود: راهکارهای اساسی و کلیدی برای ساماندهی و بهبود بازار مسکن، اصلاح سیاستهای پولی و بانکی است که در مجلس شورای اسلامی مسکوت مانده است و اصلاح این سیاستها اثرگذارتر از ارائه سیاستهایی از سوی وزارت راه و شهرسازی و بانک مسکن است. این کارشناس ارشد بخش مسکن با اشاره به راهکارهایی مانند افزایش سقف تسهیلات بانکی اظهار کرد: ارائه و اجرای این سیاستها بیتاثیر نیست، اما تاثیر آن چشمگیر و طولانی مدت نیست و بتواند مسکل کنونی بخش مسکن را حل کند. عقبایی بیان کرد: اصلاح سیاستهای پولی و بانکی میتواند علاوه بر اینکه در مقابل بنگاه داری و سوداگری بانکها و موسسات مالی و اعتباری بایستد، از سفته بازی و پولشویی و ... جلوگیری کند.

او تصریح کرد: در گام بعدی برای بهبود بازار مسکن باید به سمت ایجاد و راه اندازی بانکهای توسعه ای حرکت کنیم زیرا در حال حاضر بانک مسکن هم که تخصصی ترین بانک در این بخش محسوب میشود بانکی تجاری است. به گفته نائب رییس اتحادیه مشاوران املاک، با تبدیل بانک تجاری به توسعهای یا راه اندازی اینگونه بانکها میتوان شاهد رونق بخش مسکن و توسعه آن بود زیرا سیاست اینگونه بانکها رونق بازار است نه سوددهی. عقبایی اضافه کرد: با توجه به اینکه در 15، 20 سال گذشته اقدامی در بخش استیجاری انجام نشده است و در گام سوم میتوان به این بخش پرداخت یعنی ساخت و ساز مسکن استیجاری جدی گرفته شود زیرا در این شرایط یک بازار رقابتی ایجاد میشود و به همراه آن قیمتها در بازار آزاد شکسته میشود برهمین اساس باید عزمی جدی در این زمینه ایجاد شود. او تصریح کرد: درگام بعدی باید تسهیلات ویژهای به متقاضیان خاص ارائه شود هماکنون یک تسهیلات با یک فرمول به همه متقاضیان پرداخت میشود و برهمین اساس باید در پرداخت تسهیلات بانکی در بخش مسکن بازنگری شود.