خالی‌های پرحاشیه

البته این موضوع تازه نیست و پیش از این هم بازار مسکن در شرایط رکود به سر برده و مسوولان مسکنی کشور راهکارهای زیادی برای خروج این بخش از رکود در دستور کار خود قرار دادهاند. از طرحهایی که با افزایش ساخت خانه توسط انبوهسازان، تغییر تسهیلات مسکنی و افزایش آن، ارایه مشوقهای خاص برای ساخت خانه در بافتهای فرسوده و... گرفته تا اهرمهای خاصتری که بوی جریمه میداد و توسط مجلسیها تصویب شد.

اما هنوز با وجود اینکه این راهکارها به انحای مختلف در کشور اجرا شده است اما نه بازار مسکن آرام گرفته است و نه پیشنهادات مختلف توانسته است تاثیر مثبت خود بر این بازار را نشان دهد. البته هر بار هم دلیلی بر ناکارامدی تصمیمات اتخاذ شده مطرح شده تا نشان دهد عامل بیرونی موجب شده تصمیمهای مسوولان بینتیجه باقی بماند دلایلی همچون هجوم دهه شصتیها به بازار مسکن برای تامین نیازشان و......

با این حال نباید فراموش کرد که بازار مسکن اگر چه چند سالی است بیش از مصرفی بودن سرمایه شده است اما هنوز هم در سبد خانوار به عنوان یک رکن اصلی است. یکی از برنامههایی که قدمت آن به بیش از یک ١ سال پیش بازمیگردد اما هنوز اجرایی نشده است بحث اخذ مالیات از خانههای خالی است که بیش از ١٠سال از طرح اولیه آن میگذرد اما هنوز اجرایی نشده است و هنوز هم مخالفان و موافقان پیدا و پنهانی دارد.

١١ سال پیش بود که برای نخستینبار قانون اخذ مالیات از خانههای خالی در مجلس تصویب شد اما اجرا نشد تا اینکه سه سال پیش با اصلاحیه جدیدی که بر روی این قانون اعمال شد قرار شد تا با همکاری دو وزارتخانه درگیر یعنی وزارت راه و شهرسازی و وزارت امور اقتصاد و دارایی این طرح برای سال ٩٧ اجرا شود.

حتی زمانی که توپ اجرای این سامانه به دلیل نبود اطلاعات املاک موجود در کشور به زمین وزارتخانه و زیرمجموعه آن افتاد املاکیهای کشور با همراه شدن با وزارت راه و شهرسازی سامانه جامع املاک را کلید زدند تا بهانه دیگری برای این امر نباشد و اعلام کردند که اطلاعات ریز همه خانههای کشور در این سامانه قرار دارد.

سامانهای با نام «سامانه ملی املاک و اسکان کشور»که مصطفی قلیخسروی، رییس اتحادیه املاک درباره آن میگوید: «در سامانه املاک و اسکان تمام املاک مسکونی ایران با مشخصات دقیق اعم از متراژ، کاربری و نشانی دقیق شناسایی و ثبت میشود. هر چند شناسایی خانههای خالی به گفته مسوولان کار چندان راحتی نیست اما تشخیص خالی بودن بخشی از املاک برای ماموران مالیاتی آنقدرها هم دشوار نیست. به عنوان مثال ویلاهای تفریحی یکی از این دسته املاک است که سکونت دایمی ندارند یا مالکانی که چند خانه دارند و گزارش اجاره دادن آن در سامانه معاملات ملکی وجود ندارد.»

و بنا به همان سامانه بود که مشخص شد بیش از ٢,٦میلیون مسکن خالی در کشور وجود دارد. میگویند ارزش خانههای خالی حدود ۱۵۰ هزار میلیارد تومان است. به این ترتیب توپ این بده و بستان اجرایی به زمین سازمان امور مالیاتی به عنوان یکی دیگر از ارکان اجرای این قانون افتاد تا سامانه لازم برای رصد معاملات و دریافت مالیات را ایجاد کند. و حالا نوبت سیدکامل تقوینژاد، رییس کل سازمان امور مالیاتی بود که در مورد عملکرد سازمان خود بگوید. او هم تیرماه ٩٦ از رایزنی گفت که براساس تفاهمی که با وزارت راه و شهرسازی صورت گرفته مقرر شده است تا سامانهای به منظور شناسایی خانههای خالی ایجاد شود. او آن زمان وعده داد که تا پایان سال ٩٦ این سامانه راهاندازی شود.

به این ترتیب دو وزارتخانه متولی اجرای این کار تا پایان سال ٩٦ فرصت داشتند تا شرایط اجرای این قانون را فراهم کنند. برهمین اساس هم در سال جاری بارها زمانهایی برای اجرای این قانون اعلام شد و حتی زمان نهایی اجرای آن خردادماه عنوان شد تا همگان بدانند اگر خانههایشان را وارد چرخه معاملات اجاره یا فروش نکنند با وضع مالیات متضرر خواهند شد.

اما خرداد آمد و رفت و اما خبری از اجرای این قانون نشد. روالی که حتی برخی مدیران وزارت راه و شهرسازی که در گفتوگو با «اعتماد » مخاطب قرار گرفتند هم ناکارآمدی این سیستم و باگهایی که در اجرای آن وجود دارد و عدم هماهنگی با سازمان امور مالیاتی را دلیلی بر عدم اجرای این قانون میدانند.

البته آنها هم معتقدند حالا که بازار مسکن قفل شده و رکود تورمی در این بازار در حال تشدید شدن است یکی از راهکارهایی که میتواند با افزایش عرضه هم قیمت را بشکندو هم پاسخگوی تقاضا باشد همین ورود خانههایی است که خالی باقی ماندهاند و صاحبان آنها به دلایل مختلف نیازمند فشاری از بیرون برای ورود آنها به بازار معاملات هستند.

رکوردداران خالیها

در همین حال از سلسله گزارشهای مختلف در مورد میزان خانههای خالی در سراسر کشور نشان میدهد که بیشترین خانه خالیها در کلانشهر تهران است و پایتختنشینها باز هم در این امر رکورددارند. البته این آمار مربوط به سال ٩٥ است و دراین خصوص آمار جدیدتری منتشر نشده است. بر اساس گزارش مرکز آمار، استان تهران با ١٨,٩ درصد، بیشترین سهم از خانههای خالی را به خود اختصاص داده و رتبه دوم به اصفهان با ٩.٣درصد و سومین رتبه به خراسان رضوی با ٧.٥درصد اختصاص دارد.

البته عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی اردیبهشت ماه سال جاری بود که در گفتوگویی اعلام کرد که در تهران ٤٩٠هزار واحد مسکونی خالی وجود دارد؛ در حالی که در سال ٩٠، این میزان ٣٢٧هزار واحد مسکونی بود. بررسیهای اولیه مرکز آمار ایران از سرشماری سال ٩٥ بیانگر آن است که تعداد واحدهای مسکونی خالی در سال ١٣٩٠ برابر با یکمیلیون و ٦٦٣هزار و ٤١٢ واحد بوده به عبارتی طی پنج سال گذشته ٩٢٤هزار و ١٩٥ واحد خالی به واحدهای مسکونی خالی کشور اضافه شده است. اما در حالی تعداد خانههای خالی طی سالهای گذشته روند افزایشی داشته که به گفته رییس اتحادیه مشاوران املاک تعداد خانههای نوساز افت ١٠درصدی را تجربه میکند. او با بیان اینکه بیشترین خانههای خالی در مناطق ١، ٥ و ٢٢ است، ادامه داد: در برخی از مناطق پرجمعیت پایتخت به دلیل کمبود شدید خانه شاهد هستیم که تراکم شهری بهشدت رو به افزایش است و ساکنین این مناطق با کمبود خانه دستوپنجه نرم میکنند.

سوت زنی برای خانهها

حتی به تازگی یکی از نمایندگان مجلس پیشنهاد داده است تا خانههای خالی بر اساس یک فرآیند قضایی اجاره داده شود. ابوالفضل ابوترابی، نماینده نجفآباد در مجلس، که این طرح را پیشنهاد داده گفته است: «این طرح با الگوبرداری از کشورهای فرانسه، تایوان و اسپانیا انجام شده است و هدفش کمک به اقشار مستضعف است. طبق آمار سال ۱۳۹۵ حدود دو میلیون و ۵۸۹ هزار واحد خانه خالی در کشور وجود دارد. یعنی دقیقا برابر با پروژه عظیم مسکن مهر. این خانههای خالی درواقع از سوی مالکان احتکار شدهاند. خروج این حجم از عرضه موجب شده بازار به هم بریزد و مردم بهشدت تحتفشار قرار گیرند.»

او در دفاع از پیشنهاد خود و اینکه چرا به سمت اجرای قانون مالیات از خانههای خالی نرفته است را کمکاریهای وزارتخانههای متولی میداند و گفته است: «رقم مالیات از خانههای خالی کم است و هم وزارت راهوشهرسازی که مسوول تکمیل سامانه بود قدمی برای این سامانه برنداشت. درواقع بهدلیل انگیزشی و ضعف زیرساختی، مالیات بر خانههای خالی الان به کار نمیآید. از همین رو روشی را که در دنیا اجرا شده و بسیار موفق بوده اجرا کردیم به نام سوتزنی. در سوتزنی مردم ناظر میشوند و گزارش میدهند که چه جرمی کجا اتفاق افتاده است. ما برای تدوین این طرح تجربه تایوان، فرانسه و اسپانیا را مطالعه کردیم و به این الگو رسیدیم. در این کشورها از جمله فرانسه، در شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر فرآیندی طراحیشده که حتی میتوان خانهها را تصرف کرد. تایوان با استفاده از همین طرح قیمت مسکن را ۹ درصد کاهش داد؛ فرانسه نیز از همین روشها استفاده میکند، چرا ما نتوانیم.»

چقدر خانه خالی داریم؟

آمارهای مختلف منتشر شده نشان میدهد که در فاصله سالهای ۹۰ تا ۹۵ تعداد خانههای خالی موجود در کشور رشد چشمگیری داشته و معادل ۶۳درصد افزایش یافته است که این میزان رشد، ۵/ ۴ برابر نرخ رشد واحدهای مسکونی در حال استفاده است. همچنین آمارهایی که بیشتر به سال ٩٦ بازمیگردد تاکید میکند که در کل شهرهای کشور ۲میلیون و ۶۰۰هزار واحد مسکونی بلااستفاده وجود دارد که این تعداد خانه خالی حدود ۹درصد از کل موجودی مسکن است. شاید همین آمار بود که موجب شد تا حامد مظاهریان معاون وزیر راه و شهرسازی اعلام کند که قانون مالیات بر خانههای خالی از خرداد سال ٩٧ اجرا میشود؛ قانونی که در سال ٩٤ به تصویب رسید و قرار بود سال ۹۵ و حداکثر سال ٩٦ اجرایی شود و باز هم این وعده دچار تاخیر شده است.

صاحبخانههای ایرانی

در همین حال که میتوان از خانههای خالی حرف زد بد نیست نیم نگاهی هم به خانهدارهای ایرانی بیندازیم. طبق نتایج سرشماری که در این مورد انجام شده و با عنوان نحوه تصرف خانوارهای کل کشور در واحدهای مسکونی منتشر میشود، نشان میدهد ٦٠,٥درصد خانوارها صاحب خانه بوده و ٣٠.٧درصد ایرانیها نیز به صورت رهن یا استیجاری ساکن هستند؛ سهم سایر موارد از این طبقهبندی ٨.٨درصد بوده است. این در حالی است که در سال ٩٠ معادل ٦٢.٧درصد تصرف خانوارها در واحدهای مسکونی ملکی عرصه و اعیان، ٢٦.٦درصد رهن و استیجاری و ١٠.٧درصد سهم سایر موارد بود. در واقع اگر تعداد خانوارهای ایرانی را ٢٤میلیون و ١٩٦هزار و ٣٥ خانوار در نظر بگیریم، متوجه میشویم که ٧میلیون و ٤٢٨هزار و ١٨٢ خانوار مستاجر بوده و ١٤میلیون و ٦٣٨هزار و ٦٠١ خانواده هم صاحب ملک هستند.

تجربه جهانی مالیات

در حالی که یکی از برنامههای اصلی مسوولان ایرانی در سالهای گذشته افزایش سهم درآمدهای مالیاتی در خزانه است تا سهم درآمد نفت را در بودجه بکاهد اما توجه به تجربههای سایر کشورها نشان میدهد که حتی کشورهای مطرح دنیا نیز برای اینکه موضوع مسکن را مدیریت کنند به مساله اخذ مالیات از خانههای خالی روی آوردهاند به گونهای که در انگلیس نرخ خانههای خالی (نسبت تعداد خانههای خالی به کل موجودی مسکن) معادل یکپنجم متوسط نرخ کشورهای اروپایی (حدود ۱۵درصد) است. در این کشور فقط ۳درصد خانهها، برای بیش از یک سال، خالی نگهداری میشود. آنچه موفقیت دولت این کشور را در مهار این نوع از سوداگری ملکی باعث شده، واگذاری سکان مدیریت بازار مسکن به دولت محلی و در عین حال مسوولیتپذیری شهرداریها در تنظیم بازار مسکن شهرها است. در انگلیس مالیات بر خانههای خالی، نوعی مالیات شهری است و پایه آن نیز بر اساس سایر مالیاتهای شهرداری محاسبه و دریافت میشود.