نفع «عرضه درشت» در بازار اجاره

البته این به معنای رضایت کامل از اجارهنشینی و انصراف قطعی از خرید خانه نیست اما آنچه در بازار اجاره مسکن تحت عنوان «اجارهنشینی، خوشنشینی» در گذشته مطرح بوده، در کشورهای مختلف مصداق دارد.آنچه این وضعیت مثبت و کاملا متفاوت از بازار اجاره مسکن در شهر تهران را رقم زده است به شکل اجارهداری در این کشورها برمیگردد.

در این کشورها، «عرضه درشت» در بازار اجاره مسکن جریان دارد به این معنا که بر خلاف بازار اجاره مسکن شهرهای ایران که موجران ریزمقیاس در تعداد بالا هر کدام یک واحد مسکونی اجاره میدهند، در کشورهای توسعهیافته، شرکتهای اجارهداری در مقیاس چند صد واحدی کار عرضه را برعهده دارند. برای ورود شرکتهای بزرگ مقیاس به بازار اجاره مسکن اهرمهای انگیزشی لازم است. این اهرمها شامل تسهیلات کمبهره ساخت مسکن مخصوص اجاره، ارائه زمین از سوی شهرداریها و همچنین تخفیفهای مالیاتی هم برای زمان ساخت و هم برای اجارهداری میشود. بازار اجاره مسکن در استطاعت بازاری است که اجارهنشینها با متوسط ۳۰ درصد از درآمد ماهانه خود بتوانند از پس اجارههای ماهانه بربیایند.

این نسبت در شهر تهران برای اجاره آپارتمانهای با مساحت میانگین ۷۵ مترمربع بیش از ۶۰ درصد است که بیانگر اشکال در ساز و کار بازار اجاره مسکن است. بررسیها نشان میدهد بخشی از فشار اجارهبها در تهران و سایر شهرهای بزرگ ناشی از تبعیت نرخ رشد اجاره بها از نرخ تورم عمومی و نرخ رشد قیمت مسکن است؛ اما بخشی دیگر به خلأ ساز و کار مخصوص بازار اجارهداری حرفهای بازمیگردد. اگر سکان عرضه واحدهای مسکونی اجارهای در اختیار شرکتهای حقوقی قرار بگیرد، نوعی رقابت بین موجران درشت مقیاس شکل خواهد گرفت و نتیجه این رخداد، تعیین اجارهبها تا حدودی متناسب با توان مستاجران خواهد بود. در بازار اجاره مسکن شهر تهران جریان تقاضا همواره در حجم بالایی وجود دارد، اما جریان عرضه واحدهای اجارهای به دلیل نبود همین ساز و کار، نوسان شدید دارد. در زمان رکود معاملات خرید مسکن عرضه واحد اجارهای تا حدودی نسبت به زمان رونق افزایش پیدا میکند. بخشی از سازندهها تصمیم میگیرند بخش کمی از واحدهای آماده فروش را در زمان رکود فروش، اجاره دهند. مالکان سایر واحدهای مسکونی که قصد فروش دارند نیز در زمان رکود، تصمیم به عرضه آنها در بازار اجاره میگیرند. اما هنگام رونق معاملات، کاهش ناگهانی عرضه آپارتمان اجارهای رخ میدهد. این نوسان عرضه در دورههای زمانی مختلف با راهاندازی بازار اجارهداری، درمان خواهد شد. برای این منظور دولت و شهرداریها باید مصمم باشند و به جای اتخاذ سیاستهای انحرافی از تجربههای جهانی درس بگیرند.