«بانک‌مرکزی» نرخ رشد اجاره‌بها را اعلام کرد؛ «دنیای‌اقتصاد» تحلیل می‌کند
فصل طلایی مستاجرها از پس‌فردا
سه تحول مثبت در بازار اجاره‌‌مسکن معادله اجاره‌بها را به نفع اجاره‌نشین‌ها تغییر داده است
فاز استراحت برای منحنی اجاره‌بها تا زمان جبران فاصله توسط منحنی قیمت مسکن
رشد شاخص اجاره‌بها از 8/10 درصد در تابستان90 به 15 درصد در تابستان91 رسید
تب بالایی که در یکسال و نیم گذشته به صورت یکسره اجاره‌بهای مسکن در تهران و شهرهای بزرگ را دچار کرده بود، بالاخره قطع شد.
مطابق آنچه در بنگاه‌های املاک از رفتار موجران ریز و درشت –مالکان یک یا چندین آپارتمان اجاره‌ای- دیده می‌شود، جو غیرقابل تحمل نیمه‌اول سال بازار اجاره فروکش کرده و برای آن دسته از متقاضیانی که در فصل زمستان قصد دارند نسبت به تعویض، تمدید یا انتخاب اولین آپارتمان‌اجاره‌ای خود اقدام کنند، پیش‌بینی مشترک دلالان و تحلیلگران بازار حکایت از مطلوبیت‌نسبی شرایط –در مقایسه با ماه‌های اخیر- برای آنها را دارد.
حالت «تغییر روزانه ارزش اجاری واحدهای مسکونی» در تهران که به مُد دست‌کم دو فصل ابتدایی امسال تبدیل شده بود در هفته‌های اخیر از بازار اجاره‌نشین‌ها فاصله گرفته طوری که هم‌اکنون ارقام پیشنهادی موجران علاوه براینکه نسبت به اول سال رشد نکرده، شکننده شده؛ به این معنی که در فایل‌های اجاره خطاب به مستاجرهایی که این روزها به بنگاه‌ها مراجعه می‌کنند، قابلیت «تعدیل رقم پیشنهادی» مشاهده می‌شود.
بانک‌مرکزی دیروز گزارش داد: شاخص اجاره‌بهای مسکن در کل کشور در یکسال منتهی به شهریور امسال و همچنین در 6ماه اول امسال به ترتیب 4/13 درصد و 2/14 درصد افزایش پیدا کرده است. این شاخص برای استان تهران نیز حدود 14درصد اعلام شده است.
هر چند آنچه بانک‌مرکزی محاسبه کرده، مربوط به کل کشور است و لااقل واقعیت ملموس شهر تهران را روایت نمی‌کند، اما طبق گزارشی که پیش‌تر مرکز آمار منتشر کرده بود، در پایتخت فقط در سه ماه اول سال91 اجاره‌بهای مسکن 21 درصد افزایش یافت و در تابستان اگرچه هنوز آمار رسمی برای این فصل اعلام نشده، اما گفته می‌شود منحنی رشد اجاره‌بها جلوتر از تورم 24 درصدی در حرکت بوده است.
این منحنی حالا تغییر جهت داده و مسیر بدون شیب را در پیش گرفته است. به گزارش «دنیای‌اقتصاد» حالت جدیدی که در حال حاضر بر بازار اجاره‌نشین‌ها حاکم شده شرایط را برای هم‌راستا کردن موقعیت اجاره‌بها با خواسته اجاره‌نشین‌ها در طول زمستان فراهم کرده است.
مشاوران‌املاک در این باره با اشاره به اینکه هم‌اکنون حجم مراجعه مستاجر به بنگاه به کمترین حد خود رسیده و این وضعیت حداقل تا پایان بهمن‌ماه ادامه پیدا می‌کند، می‌گویند: در مقابل افت تقاضا، از حجم عرضه واحد اجاره‌ای کاسته نشده است و این نامعادله به نفع مستاجر تمام خواهد شد.
همچنین کارشناسان اقتصاد مسکن نیز در تحلیلی علمی، با تاکید بر رابطه قدیمی بین دو منحنی رشد اجاره‌بها و تغییر قیمت مسکن، تاکید دارند: با شروع تازه صعود در قیمت مسکن، مسیر رشد اجاره‌بها حداقل در 6 ماه آینده متوقف می‌شود تا منحنی قیمت به سطحی که اجاره‌بها با افزایش خود در سال‌های 90 و 91 به آن رسیده بود، نزدیک شود.
«رهن» خواسته مشترک موجر و مستاجر
بر اساس این گزارش، بازار معاملات اجاره مسکن در آستانه شروع سردترین فصل سال با چند تحول اساسی مواجه شده که به موجب آن فعالان این بازار و کارشناسان مسکن زمستان امسال را فصل طلایی اجاره نشین‌ها عنوان می‌کنند.
در حالی که شش ماهه اول سال جاری تحت تاثیر نوسانات و تحولات غیرمترقبه در بازارهای اقتصادی همجوار مسکن همچون ارز و طلا، همچنین در نتیجه افزایش سطح تورم عمومی، بازار معاملات اجاره مسکن با افزایش حداقل 20 درصدی در نرخ‌ها مواجه شد، مشاوران املاک، کارشناسان مسکن و سایر فعالان این حوزه پیش‌بینی کردند: زمستان امسال به خصوص دو ماه دی و بهمن زمان طلایی برای مستاجرها است، چرا که در این دوماه به دلیل افزایش نسبت واحدهای اجاره‌ای عرضه شده به بازار مسکن روند کاهشی سطح نرخ‌ها در بازار اجاره و همچنین انعطاف موجران در برابر مستاجران، به اوج خود می‌رسد.
کارشناسان بازار مسکن همچنین با اشاره به تخمین سیر کاهشی اجاره بها در این دو ماه که دامنه آن احتمالا تا ماه‌های ابتدایی سال بعد نیز کشیده خواهد شد معتقدند: هم اکنون بازار اجاره با چند تحول قابل توجه مواجه شده است که شواهد آن را می‌توان حتی در شیوه معرفی فایل‌ها از سوی موجران و مشاوران املاک رویت کرد.
افزایش تمایل موجران به دریافت رهن، کاهش سخت‌گیری‌ها برای اجاره واحد مسکونی به افراد مجرد، افزایش فایل‌های اجاره‌ای و درج نرخ در اکثر فایل‌ها در آگهی‌ها که در فصل تابستان به دلیل بالا بودن قیمت‌ها، کمتر اعلام می‌شد، مهم‌ترین رویدادها در آستانه بازار زمستانی است.
از سوی دیگر، به گفته کارشناسان هم اکنون موجران به دو دلیل عمده اجاره بها را به سمت دریافت نسبت بیشتر رهن در برابر اجاره ماهانه تعدیل کرده‌اند.
علت تمایل به دریافت رهن با توجه به تورم فزاینده این است که: موجران ترجیح می‌دهند به جای اخذ اجاره بهای ماهانه، از سود چند برابری ناشی از سرمایه گذاری مبلغ رهن دریافتی از مستاجر در بازارهای پر بازده اقتصادی همچون ارز و طلا، از همان ابتدای قرارداد، برتری اجاره بها نسبت به تورم را برای خود تضمین کنند و از این طریق ارزش پول دریافتی را چند برابر کنند.
از سوی دیگر، افزایش سالانه نرخ تورم عمومی و کاهش ارزش پول ملی، دلیل مهمتری برای تمایل موجران به دریافت رهن نسبت به اجاره ماهانه است؛ چرا که واقعیت‌های اقتصادی گواهی می‌دهد ارزش مبالغ اندوخته از مجموع اجاره بهای ماهانه طی یک سال به طور قطع کمتر از ارزش سودی است که موجر در صورت سرمایه‌گذاری درست مبلغ رهن در ابتدای قرارداد، به دست می‌آورد. این در حالی است که رهن خواسته قدیمی مستاجرها نیز است.
موجران کوتاه آمدند؟
اما، اطلاعات موجود از بازار اجاره مسکن نشان می‌دهد هم اکنون به دلیل کاهش تقاضای مسکن اجاره‌ای و ترس اغلب موجران از خالی ماندن واحدها، مالکان با انعطاف بیشتری واحد مسکونی خود را به بازار اجاره عرضه می‌کنند.
در این زمینه مشاوران املاک می‌گویند: به دلیل شروع فصل سرما و کاهش میزان تقاضا در بازار اجاره تا حد زیادی از التهاب تابستانه قیمت‌ها کم شده و حتی شاهد کاهش قیمت‌ها از اواسط پاییز هستیم. دلالان با بیان اینکه این روزها موجران مانند تابستان یک کلام نیستند و به اجبار برای خالی نماندن واحدها انعطاف بیشتری از خود نشان می‌دهند، افزود: هم اکنون تعداد فایل‌های اجاره‌ای نسبت به متقاضیان این واحدها کمتر است و همین عامل باعث شده که موجران حتی برخلاف میل باطنی خود شرایط را مطابق با خواسته مستاجر تعدیل کنند.
یک مشاور املاک به «دنیای اقتصاد» اعلام کرد: اگر چه قیمت‌ها و نسبت تعدیلی اجاره و رهن هم اکنون بیشتر بر مبنای نظر مستاجر است، اما بازار واحدهای پارکینگ دار هنوز هم گرم‌تر از سایر واحدها است.
وی افزود: مالکان این واحدها این روزها از پارکینگ دار بودن واحد خود به عنوان برگ برنده‌ای استفاده می‌کنند تا شاید بتوانند نسبت به سایر موجران از شرایط بهتری برخوردار شوند.
تثبیت اجاره بها تا فصل جابه جایی
یکی دیگر از مشاوران املاک فعال در تهران نیز در این باره به «دنیای اقتصاد» گفت: با وجود اینکه هنوز هم تقاضاهایی در بازار اجاره وجود دارد اما کاهش قابل توجه تقاضا در این روزها که تا پایان سال هم ادامه خواهد داشت باعث شده سطح عمومی اجاره بها تا میزان 10 درصد نسبت به تابستان کمتر شود.
وی ادامه داد: با این وجود پیش‌بینی می‌شود کاهش اجاره بها در دو ماه دی و بهمن و حتی اسفند ماه به اوج خود برسد و تا آغاز تابستان هم نرخ‌ها در وضعیت ثبات باقی بماند.
یک استثنا در پایتخت
اما مشاور املاک دیگری در شمال شهر تهران به «دنیای اقتصاد» گفت: اگر چه در سایر مناطق پایتخت قیمت‌ها در حال کاهش یا حداقل تثبیت است، اما شمال شهر وضعیت متفاوتی دارد.
وی افزود: با توجه به استطاعت مالی بیشتری که در متقاضیان واحدهای اجاره‌ای شمال تهران نسبت به سایر مناطق وجود دارد حتی در برخی از نواحی شمال شهر، اجاره بها نسبت به تابستان نه تنها تثبیت نشده بلکه تا میزان اندکی هم افزایش داشته است.
دو جریان تازه در بازار اجاره
اما، بهروز ملکی، کارشناس و تحلیلگر بازار مسکن ضمن تایید بروز تحولات تازه‌ای همچون افزایش تمایل موجران به دریافت رهن، کاهش اجاره بها در دو ماه طلایی بازار اجاره و انعطاف بیشتر موجران در بازار به «دنیای اقتصاد» گفت: براساس تحولات اقتصادی سیاسی که در سال جاری بازار مسکن را تحت تاثیر خود قرار داد، شش ماهه اول سال بازار اجاره با خواست و نفع موجران هم جهت بود، اما در شش ماهه دوم به دلیل کاهش تقاضا و افزایش فایل‌های اجاره‌ای شرایط به نفع مستاجر خواهد بود.
وی ادامه داد: هم اکنون مستاجران در بازار اجاره از قدرت چانه‌زنی بالاتری برخوردارند.
ملکی افزود: اما تمایل بیشتر موجران در بازار زمستانه امسال به دریافت رهن بیشتر ناشی از دو عامل مهم است.
وی ادامه داد: کاهش ارزش پول اندوخته ناشی از دریافت اجاره ماهانه پس از یکسال با توجه به بروز تورم سالانه باعث شده میزان سودی که موجران از دریافت رهن و سرمایه‌گذاری آن در بازارهای زودبازده اقتصادی مانند ارز و طلا به دست می‌آورند به مراتب بیش از مجموع سود اجاره بهای دریافتی ظرف یک سال باشد.
وی تصریح کرد: در دلیل دوم موجران که اغلب به تازگی صاحب خانه شده‌اند و به دلیل رشد قیمت مسکن در سال جاری با خلأ سرمایه هم مواجهند ترجیح می‌دهند در واحد دیگری مستاجر بمانند و ضمن دریافت مبلغ رهن از مستاجر، از این مبلغ برای پر کردن خلأسرمایه‌ای خرید همان واحد استفاده کنند.
ملکی همچنین در خصوص ثبات ارزانی احتمالی در بازار اجاره، پیش‌بینی کرد: با توجه به اینکه در دوسال گذشته رشد اجاره بها به مراتب بیش از رشدقیمت در معاملات خرید و فروش بوده است، به منظور کاهش این فاصله و بر مبنای قاعده کلی رابطه اجاره بها و قیمت مسکن، به نظر می‌رسد افزایش اجاره بها در یک سال آتی، کمتر از سال‌های گذشته باشد.
دنیای اقتصاد