نگاهی به آمار رسمی نشان می‌دهد تمام گزاره‌‌‌های تاثیرگذار بر قیمت نهایی مسکن در سال‌های اخیر در جهت رشد قیمت مسکن در این بازار دخیل بوده است. قیمت زمین، مصالح و دستمزد در یک دهه اخیر افزایشی بوده که بر قیمت نهایی مسکن نیز تاثیر گذاشته است. آمار مربوط به سهم هزینه بخش مسکن در سبد مصرفی خانوار شهری در مقایسه با شاخص جهانی طی بازه زمانی ۱۳۷۳ تا ۱۴۰۰ نشان می‌دهد در اکثر سال‌ها روند رشد قیمت زمین و قیمت مسکن از نرخ تورم بالاتر است. به طوری که از سال ۱۳۷۵ تا ۱۳۸۶ و از سال ۱۳۹۳ تا ۱۴۰۰ رشد قیمت زمین و مسکن بیشتر از نرخ تورم بوده است. آخرین آمار شاخص‌‌‌های اقتصادی نشان می‌دهد هزینه مسکن در هزینه کل خانوار شهری بیش از ۳۶درصد است و در تهران این هزینه ۹/ ۴۷درصد برآورد شده است.
بر اساس گزارش مرکز آمار ایران، مقایسه قیمت زمین در طول یک دهه گذشته نشان می‌دهد زمین بیشتر از ۱۰برابر رشد قیمتی داشته و هزینه خرید نهاده‌‌‌های ساختمانی نیز حداقل ۶ برابر شده است. متوسط قیمت مسکن نیز از سال ۹۴ تا ۹۹ از ۴میلیون تومان در شهر تهران به ۳۴میلیون تومان رسیده و این قیمت در حال حاضر ۴۷میلیون تومان است.
در کنار این عوامل دستمزد در بخش ساختمانی نیز افزایش قیمت را نشان می‌دهد. بر اساس اطلاعاتی که مرکز آمار منتشر کرده است تمام بخشهای دستمزدی از کارگری تا نصب تجهیزات رشد قیمت دارد. دستمزد کارگران طبق دستورالعملی که ابتدای هر سال دولت اعلام می‌کند امسال ۵۷درصد رشد داشته است. در کنار آن هزینههای دستمزدی دیگر مانند نصب شیشه تا کاشی‌کار و... نیز افزایش دارد. در بین تمامی اقلام مورد آمارگیری، در نیمسال اول سال ۱۴۰۱ «شیشه‌بر درجه یک» با ۲/ ۴۹درصد دارای بیشترین افزایش و «سرکارگر» با ۵۳/ ۱۰درصد دارای کمترین افزایش در متوسط دستمزد ساعتی نسبت به دوره قبل بودهاند.
همچنین، مقایسه متوسط دستمزد ساعتی در این دوره با دوره مشابه سال قبل نشان می‌دهد که بیشترین افزایش دستمزد ساعتی مربوط به «بنای سفت‌کار درجه یک» با ۴۲/ ۴۵درصد و کمترین افزایش دستمزد ساعتی مربوط به «آزبست‌کار درجه دو» با ۷۴/ ۰درصد بوده است.
با توجه به افزایش هزینههای ساخت مسکن، قیمت ساخت هر متر ساختمان مسکونی در حال حاضر در مناطق متوسط شهر تهران حدود ۸ تا ۱۰ میلیون تومان است. بر این اساس قیمت ساخت در نهضت ملی مسکن همین حدود برآورد می‌شود. به نظر می‌رسد برای کنترل قیمت ساختوساز به‌خصوص در طرح نهضت ملی مسکن، کنترل هزینههای تاثیرگذار بر قیمت ساخت مهم است.
سرمایه فعالان ساختمانی کوچک شده است
در همین راستا مدیرعامل شرکت تهران دومان با بیان اینکه در حال حاضر وضعیت سرمایه‌گذاری و مشارکت در بخش ساختوساز بسیار آشفته است، گفت: قیمت کالاها و مصالح ساختمانی به طور روزانه در حال افزایش است و قیمت میلگرد که ماه گذشته 15هزار و 500هزار تومان بود، به 21هزار تومان رسیده است.
سعید جوادزاده ادامه داد: در حوزه مصالحی مانند تیرچه و بلوک پرکننده به جای این مصالح از مصالح جایگزین استفاده می‌کنند. سال گذشته مترمکعب این مصالح 45هزار تومان بود که اکنون به مترمکعبی 2 میلیون تومان رسیده است. قیمت همه مصالح مانند آجر گران شده است و گاز برخی از کارخانه‌ها و کوره‌های آجرپزی موفق با ده‌ها سال سابقه فعالیت را به دلیل مصرف بالای گاز قطع کرده‌اند که درنهایت این مساله منجر به کاهش تولید و متعاقبا کمبود تیرچه و بلوک در کشور خواهد شد و این کمبودها موجب افزایش چندبرابری این مصالح نیز خواهد شد.
وی با اعلام اینکه در حال حاضر باید مصالح و کالاهای ساختمانی را به صورت نقدی خریداری کنیم، تصریح کرد: این در حالی است که بانک‌ها هم تسهیلات ارائه نمی‌کنند و همه امور در بخش ساختوساز با مصائب زیادی همراه شده است و اگر وضعیت به همین ترتیب پیش برود، به طور کلی باید فاتحه پروژه‌های عمرانی و ساختوساز را بخوانیم.
دبیر انجمن انبوه‌سازان مسکن و ساختمان استان آذربایجان شرقی همچنین اظهار کرد: در سال‌جاری عوارض ساختوساز نیز نسبت به سال قبل افزایش یافته و عوارض برای سال آینده هنوز اعلام نشده و طی دو ماه آینده اعلام خواهد شد که به طور قطع گران‌تر خواهد شد.
وی تصریح کرد: هزینه و دستمزد کارگران ساختمانی نیز به همین ترتیب افزایش یافته است. سال گذشته به ازای کارکرد روزانه کارگران ساده ساختمانی 250هزار تومان پرداخت می‌کردیم که اکنون این رقم به 400 تا 450هزار تومان رسیده است.
این فعال ساختمانی درباره وضعیت ساختوساز در شرایط کنونی گفت: یکسری از سازندگانی که به صرف داشتن سرمایه و نقدینگی، از مشاغل و بازارهای دیگر وارد حرفه ساختوساز و ساخت مسکن شده بودند و در کار سازندگان و تولیدکنندگان مسکن دخالت می‌کردند، وقتی این وضعیت را مشاهده کردند و دیدند که سرمایه آنها در این بخش می‌خوابد و بازگشت سرمایه آنها با تاخیر همراه است، تاب سرمایه‌گذاری در این بخش را نیاوردند و از این بخش خارج شدند.
وی افزود: در حال حاضر افرادی در بخش ساختوساز باقی مانده‌اند که حرفه آنها ساختمان‌سازی است و ده‌ها سال سابقه کار و فعالیت در این حرفه را دارند که البته سرمایه این سازندگان هم بسیار کوچک شده است. طی دو تا سه دهه اخیر ما به عنوان انبوه‌ساز همواره دو تا سه زمین را در اختیار داشتیم؛ اما هم‌اکنون بهترین مهندسان ما با یک زمین اقدام به مشارکت می‌کنند. یعنی کسانی که سال‌ها در این حرفه کار کرده‌اند و به حرفه خود متعهد بودهاند، به جایی رسیده‌اند که دیگر حتی به تنهایی یک زمین نمی‌توانند خریداری کنند و با صاحبان زمین در قالب مشارکت همکاری می‌کنند که دلیل این مساله، کوچک شدن سرمایه‌های سازندگان مسکن و فعالان ساختمانی است.
مدیرعامل شرکت تهران دومان خاطرنشان کرد: اگر شرایط به این ترتیب پیش برود، در ماه‌های آینده باید ساختوساز خود را تعطیل کنیم و از این عرصه کنار برویم.
پرهیز سازندگان از ساخت واحدهای جدید
رئیس انجمن انبوه‌سازان مسکن و ساختمان استان اصفهان نیز درباره میزان افزایش هزینههای ساختوساز در سال‌جاری نسبت به سال گذشته گفت: در سال‌جاری عوارض ساختمان‌سازی شامل عوارض معمول بوده که چندان تغییر نکرده است و ما در این راستا پیگیری‌هایی را هم به‌خصوص برای بلندمرتبه‌سازی داشته‌ایم و اتفاق خاص و ویژه‌ای در بحث افزایش هزینه عوارض نیفتاده است.
مهدی جعفرپیشه در خصوص میزان افزایش قیمت مصالح و کالاهای ساختمانی تصریح کرد: افزایش قیمت‌ها بیشتر در بخش مصالح ساختمانی رخ داده و بخش عمده افزایش قیمت‌ها در حوزه ساختوساز را به خود اختصاص می‌دهد. به طوری که بعضی از مصالح تا 100درصد و بعضی از مصالح ساختمانی تا 40 و 50درصد یا کمتر و بیشتر از این میزان، افزایش قیمت را تجربه کرده‌اند که این رشد قیمت مصالح ساختمانی طبیعی است؛ چون متوسط افزایش نرخ تورم در سطح کشور نیز رقمی در حدود 40 تا 50درصد بوده است.
وی با بیان اینکه عموم مصالح و تجهیزات ساختمانی دچار افزایش قیمت شده‌اند، یادآور شد: به‌خصوص در حوزه تجهیزات و تاسیسات مکانیکی و الکتریکی ساختمانی، افزایش قیمت‌ها بسیار بالا بوده است.
جعفرپیشه همچنین درباره میزان افزایش دستمزدها در سال‌جاری در مقایسه با سال قبل بیان کرد: در بخش دستمزدها معمولا افزایش بیشتری رخ می‌دهد. به‌خصوص اینکه در سال‌جاری علاوه بر اینکه دولت حداقل حقوق و دستمزد نیروی انسانی را افزایش داد، افزایش دیگری را هم در بخش هزینههای کارگری شاهد بودیم که در آن بخش رقم افزایش دستمزدها بالاتر است.
این انبوه‌ساز و سازنده مسکن درباره وضعیت ساختوساز در ماه‌های آتی تشریح کرد: واقعیت آن است که در حال حاضر اکثر سازندگان حرفه‌ای در یک بهت و سردرگمی به سر می‌برند و به نوعی منتظر هستند. حتی کسانی که پروانه گرفته‌اند و پروانه دارند، در یک وضعیت بلاتکلیفی قرار دارند و تامل می‌کنند که ببینند چه اتفاقی در این بخش قرار است بیفتد و آیا قرار است به سکون و ثبات اقتصادی برسیم یا خیر.
وی بدترین اتفاق برای فعالان ساختوساز را بودن در شرایطی مانند شرایط کنونی دانست که سکون وجود ندارد و تصریح کرد: یعنی امروز کالایی را با نرخ مشخص خریداری می‌کنیم و فردا که برای خرید همان کالا مراجعه می‌کنیم، قیمت آن بالاتر است و به همین ترتیب قیمت هر کالایی هر روز گران‌تر می‌شود.
این سازنده مسکن تاکید کرد: در چنین وضعیتی اصلا نمی‌توان هیچ قیمت تمام‌شده‌ای را برای یک واحد مسکونی متصور شد که درنهایت قیمت تمام‌شده یک مسکن چقدر خواهد بود. سازندگان حرفه‌ای باید بتوانند وقتی که پروژه آنها به مرحله مشخصی رسید، واحدهای مسکونی خود را پیش‌فروش کنند؛ اما طبیعی است که وقتی نمی‌دانند چه اتفاقی در حال وقوع است، بدیهی است که ترجیح می‌دهند ساختوساز واحدهای جدید را شروع نکنند تا ببینند قرار است چه اتفاقی رخ دهد.
کاهش آمار پروانه‌های ساختمانی در سال 1401
رئیس هیات‌مدیره و مدیرعامل شرکت انبوه‌سازی اسکان‌سازان نیز با بیان اینکه در سال 1401 قیمت‌ها در بخش ساختوساز به شدت افزایش یافته است، گفت: در مقایسه با سال قبل، تمامی مصالح ساختمانی دچار افزایش قیمت شده‌اند و به‌خصوص در مصالحی مانند یونولیت بیشترین افزایش قیمت را شاهد بوده‌ایم. سایر مصالح مانند محصولات فولادی نیز افزایش قیمت داشته و قیمت محصولات فولادی نسبت به قبل از افزایش ناگهانی نرخ دلار، به طور میانگین به ازای هر کیلوگرم بین 6 تا 7هزار تومان افزایش داشته است.
نادر شوهانی همچنین با اعلام اینکه نرخ دستمزدها هم به تبع نرخ مصالح ساختمانی افزایش داشته است، افزود: در همه اقلام ساختمانی چه دستمزدها و چه اقلام مصرفی شاهد رشد قیمت‌ها بوده‌ایم.
رئیس انجمن انبوه‌سازان مسکن و ساختمان استان ایلام درباره میزان افزایش نرخ دستمزدها در این استان اظهار کرد: در استان‌های مختلف کشور نرخ دستمزدها به فراخور نیروی کار متفاوت است. در برخی شهرها مانند تهران و شهرهای شمالی دستمزد کارگران ساختمانی بالاست و در استان‌هایی مانند ایلام دستمزدها پایین‌تر است. اما به نسبت سال قبل دستمزد کارگران ساختمانی به طور میانگین در استان ایلام 30درصد افزایش داشته است.
وی با بیان اینکه نرخ عوارض ساختوساز نیز تا حد قابل‌توجهی نسبت به سال 1400 افزایش یافته است، اظهار کرد: مجموع این افزایش هزینه‌ها، قیمت تمام‌شده ساخت مسکن را بالا برده است و در عین حال افزایش هزینههای ساختمانی منجر به رکود تورمی در بخش مسکن شده و به تبع آن هزینه ساخت باعث شده که قیمت‌ها بسیار افزایش پیدا کند و رکود تورمی در بازار مسکن ایجاد شد.
شوهانی با اشاره به کاهش ساختوساز مسکن در این استان اظهار کرد: آمار ساخت‌وسازها در سال‌جاری در مقایسه با سال گذشته نشان می‌دهد که با توجه به افزایش قیمت‌ها و اینکه کسی قادر به پیش‌بینی شرایط اقتصادی در ماه‌های آینده نیست و قیمت‌ها به طور روزافزون در حال افزایش است ساختوساز کاهش پیدا کرده است.
وی یادآور شد: این موارد باعث شده که سازندگان دست به عصا پیش بروند و نسبت به سال‌های گذشته آمار پروانه‌های ساختمانی در استان ایلام کاهش پیدا کرده است.
خطر تبدیل مسکن ملی به یک معضل اجتماعی
عضو هیات‌مدیره شرکت احرار زنجان هم درباره وضعیت کنونی بازار مصالح ساختمانی و میزان افزایش نرخ مصالح در مقایسه با سال قبل گفت: هم اکنون قیمت مصالح ساختمانی به نسبت ماه‌های مهر و آبان سال گذشته، نزدیک به 50 تا 60درصد گران‌تر شده است. مصالحی مانند آهن و میلگرد بین 30 تا 40درصد گران شده‌اند؛ اما قیمت برخی دیگر از مصالح مثل یونولیت حتی 300 تا 400درصد افزایش یافته است.
عبداله زارعی ادامه داد: علاوه بر این، با توجه به افزایش دستمزد کارگران در بخشهای دولتی و خصوصی، دستمزد کارگران ساختمانی هم افزایش یافته است. به طوری که هم دستمزد کارگران معمولی و هم کارگران فنی تا 40درصد بالا رفته است. در شهر تهران به دلیل وجود کارگران افغانی رشد نرخ این دستمزدها چندان بالا نبوده اما در شهرستان‌ها قیمت‌ها در حد قابل‌توجهی افزایش داشته است.
وی تصریح کرد: در حال حاضر به خاطر رشد قیمت مصالح ساختمانی و رکود خرید و فروش مسکن، ساخت‌وسازهای خصوصی تقریبا به صورت نیمه‌تعطیل درآمده‌اند یا در رکود هستند و به فعالیت خود ادامه نمی‌دهند. مسکن ملی هم که در برخی استان‌ها و شهرها در حال ساخت است، نظارت خوبی بر روی این واحدها انجام نمی‌شود که ساخت‌وسازهای خوبی انجام شود. پیمانکاران هم برای اینکه بتوانند این واحدها را با قیمت‌های کمتری بسازند ناچار می‌شوند از مصالح چندان مرغوب استفاده نکنند یا حساسیتی روی ساختوساز باکیفیت از خود نشان ندهند. به طور نمونه بلوک سبک ساختمانی حدود 12 نوع دارد که پیمانکاران ارزان‌ترین بلوک سبک ساختمانی را در سقف‌ها و دیوارها استفاده می‌کنند.
این انبوه‌ساز با اشاره به تفاوت‌های ساختوساز خصوصی با دولتی تصریح کرد: در بخش ساخت‌وسازهای خصوصی چون سازندگان درنهایت مسکن را به قیمت دلخواه خود می‌فروشند متضرر نمی‌شوند؛ اما در بخش مسکن ملی کیفیت واحدها افت می‌کند. چون قرار شده که برای هر واحد مسکن ملی 300 میلیون تومان وام اختصاص دهند و در شهرستان‌ها اعلام شده که متقاضیان باید 200 تا 300 میلیون تومان آورده داشته باشند که با این مبلغ نمی‌توان یک واحد مسکونی 90 متری را تحویل داد. اما یکسری از هزینه‌ها هم در برخی از شهرستان‌ها به مسکن ملی اضافه شده است.
وی ادامه داد: یعنی برخی از رانت‌هایی که در دولت‌های قبلی بوده، در دولت فعلی اجرا شده و در حالی که نباید هزینههای مازاد صرف شود و نظام مهندسی باید بر این قضیه نظارت کند؛ اما متاسفانه یک گروه مازاد یعنی کارگزار برای پیمانکاران تعیین کرده‌اند که متاسفانه مبلغی درحدود متری 2 تا 3 میلیون تومان به آنها بدهند که درواقع این پول اضافه را از جیب مردم هزینه می‌کنند. بعضی از این کارگزاران مربوط به مسکن و شهرسازی است و این در حالی است که نظارت آنچنانی هم روی عملکرد آنها وجود ندارد.
زارعی تاکید کرد: به نوعی می‌توان گفت نظارت مطلوب و اصولی در بخش ساختوساز مسکن‌های دولتی وجود ندارد. یعنی در بخش ساخت‌وسازهای خصوصی به دلیل اینکه سازنده قیمت نهایی را تعیین می‌کند؛ نظارت وجود دارد اما در ساختوساز مسکن ملی متاسفانه نظارت دقیقی وجود ندارد. ما در انجمن بارها برای حل این معضل به نهادهای ذی‌ربط نامه نوشته‌ایم؛ اصلا کسی به نامه ما جواب نداده است.
رئیس انجمن انبوه‌سازان مسکن و ساختمان استان زنجان اضافه کرد: اگرچه در قراردادهای مسکن ملی، افزایش هزینه‌ها قید شده و مقرر شده تعدیل قیمت‌ها لحاظ شود، اما اینکه واحدها باید در زمان مشخص تحویل داده شوند، که درصورت رفع مشکلات مربوط به زمین و پروانه شهرداری و مشکلات تامین زیرساخت‌ها با تاخیر چندانی روبه‌رو نخواهد شد. هرچند تحویل سالانه یک میلیون مسکن ملی در سال با این وضعیت امکان‌پذیر نخواهد بود.
این فعال ساختمانی همچنین درخصوص وضعیت ساختوساز در سال آینده و ماه‌های پیش رو گفت: در بخش ساختوساز مسکن ملی، با توجه به اینکه برخی از سازندگان از توان مالی کافی برخوردار نیستند که این واحدها را به صورت مسکن خودمالکی بسازند، پس مجبورند در فعالیت‌های پیمانکاری وارد شوند. در دولت قبلی برای ساخت مسکن مهر، حدود 30 پیمانکار حضور داشت، اما اکنون چون قیمت‌ها بسیار بالا رفته و بعضی از سازنده‌ها توان مسکن خودمالکی را ندارند، مجبور شده‌اند که به عنوان پیمانکار مسکن ملی فعالیت کنند. درنتیجه، اتفاقی که می‌افتد این است که با اتکا به وام 300 میلیون تومانی و آورده اعضا نمی‌توانند واحدها را به اتمام برسانند و در مدت معین واحدها را تحویل دهند.
وی درباره وضعیت بازار مسکن و ساختوساز در سال آینده اظهار کرد: سال آینده قیمت‌ها بالاتر می‌رود و شاهد افزایش قیمت‌ها خواهیم بود و اگر دولت برای مسکن ملی فکر اساسی نکند؛ در حوزه مسکن ملی یک معضل اجتماعی برای همه استان‌ها پیش خواهد آمد.
زارعی اضافه کرد: در رابطه با انبوه‌سازان هم سازندگانی که دارای سرمایه و نقدینگی هستند، واحدهای مسکونی خود را می‌سازند و درنهایت با قیمت روز و متناسب با نرخ دلار، واحدهای خود را به فروش می‌رسانند. در حال حاضر حتی برخی از سازندگان واحدهای خود را نمی‌فروشند و دست نگه داشته‌اند تا ببینند نرخ دلار در چه محدوده‌ای تثبیت خواهد شد تا درنهایت بتوانند واحدهای خود را بفروشند.
دنیای اقتصاد