وضعیت هزینه‌های مسکن به شکل بی‌سابقه‌ای بر خانواده‌ها فشار وارد آورده می‌کند و بالا رفتن قیمت مسکن، موجب افزایش شاخص دسترسی خانوارها به مسکن شده است. این شاخص که از نسبت متوسط قیمت یک مسکن ۷۵ متری به متوسط درآمد سالانه خانوار در مناطق شهری به دست می‌آید، توان اقتصادی خانواده‌ها را برای خرید مسکن و صاحبخانه شدن نشان می‌دهد.
در این شاخص فرض بر این است که یک خانواده صد در صد درآمد خود را برای خرید مسکن هزینه کند، با این شرایط مدت‌زمانی که طول می‌کشد تا آنها صاحبخانه شوند، شاخص دسترسی به مسکن نامیده می‌شود. این شاخص همواره در کنار طول دوره انتظار برای خرید مسکن مطرح می‌شود؛ چراکه طبیعتاً یک خانواده نمی‌تواند تمام درآمد خود را برای خرید مسکن هزینه کند.
به طور معمول در دنیا، خانواده‌ها یک‌سوم درآمد خود را برای خرید مسکن پس‌انداز می‌کنند. در این حالت طول دوره انتظار خرید مسکن، مدت زمانی است که یک خانواده با پس‌انداز یک‌سوم درآمد خود و بدون تغییر قیمت مسکن می‌تواند صاحبخانه شود.
نیم قرن انتظار برای صاحبخانه شدن!
آمارها نشان می‌دهد که شاخص دسترسی به مسکن در سال ۱۴۰۰ در کشور ۱۱.۶ و در تهران ۱۶.۷ بوده است که به معنای این است که خانواده‌های شهری اگر تمام درآمد خود را به مسکن اختصاص دهند و قیمت مسکن ثابت بماند، به طور متوسط حدود ۱۱ سال و ۶ ماه طول می‌کشد تا یک واحد ۷۵ متری بخرند. این میزان برای شهر تهران ۱۶ سال و ۷ ماه است.
اگر همین اعداد و ارقام ۳ برابر شوند، طول دوره انتظار خانه‌دار شدن خانوارهای شهری و تهرانی با پس‌انداز ۳۰ درصد درآمد به دست می‌آید که به ترتیب به طور میانگین ۳۴ سال و ۸ ماه برای خانوارهای شهری کل کشور و حدود ۵۰ سال برای خانوارهای شهر تهران است.
طول دوره انتظار نیم قرنی خانه‌دار شدن در شهر تهران در سال ۱۴۰۰ در حالی است که در آن زمان به طور متوسط قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی حدود ۳۳ میلیون تومان بوده است.
در حال حاضر قیمت مسکن در کشور به شدت افزایش یافته است، به طوری که طبق آمارهای مرکز آمار در دی ماه سال گذشته، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران حدود ۵۲.۷ میلیون تومان بوده که نشان دهنده افزایش شاخص دسترسی به مسکن طی یک سال است.
سه دهک اول جامعه باید ۱۲۰ سال منتظر بمانند
بررسی شاخص دسترسی به مسکن در دهک‌های مختلف نشان می‌دهد که اوضاع دهک‌های پایین جامعه در این خصوص بسیار فاجعه‌بار است. در همین زمینه مجید گودرزی، کارشناس حوزه مسکن اظهار داشت: در بحث خرید، حدود ۴۰ میلیون نفر خانواده کارگری داریم که اگر صد درصد درآمد خود را پس‌انداز کنند ۴۲.۵ سال طول می‌کشد تا یک واحد ۷۵ متری بخرند، اما غیرممکن است.
همچنین مجتبی یوسفی، عضو کمیسیون عمران مجلس گفت: در ۱۰ سال گذشته و طبق آمارهای اعلام شده از سوی بانک مرکزی، قیمت زمین در تهران ۴۰ برابر و قیمت واحد مسکونی ۲۰ برابر شده است، البته رشد دو برابری قیمت زمین در تهران به دلیل کمیاب بودن زمین در تهران است.
وی افزود: این رشد قیمت مسکن و زمین باعث شده تا اگر سه دهک اول جامعه بخواهند اقدام به خریداری مسکن با این درآمدها و نرخ تورم کنند، باید ۱۲۰ سال صبر کنند یا به عبارتی می‌توان گفت ۱۲۰ سال طول می‌کشد که صاحب مسکن شوند.
این اعداد و ارقام عجیب و غریب طول دوره انتظار صاحبخانه شدن در حالی است که به گفته ابوالفضل نوروزی، سرپرست دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، این شاخص در بیشتر کشورهای دنیا زیر ۱۰ سال است.
سهم قانونی مسکن از تسهیلات بانکی
در این شرایط که وضعیت مسکن در کشور با کمبود بالایی روبه‌رو است و سهم هزینه‌های مسکن در سبد مصرفی خانوارهای شهری به حدود ۶۰ تا ۷۰ درصد رسیده است، بانک‌ها نیز به وظیفه خود برای سرعت گرفتن ساخت مسکن در طرح نهضت ملی مسکن عمل نمی‌کنند.
طبق قانون جهش تولید مسکن، نظام بانکی از سال ۱۴۰۰ مکلف شد ۲۰ درصد تسهیلات خود را به بخش مسکن اختصاص دهد به طوری که میزان آن در سال اول اجرای قانون کمتر از ۳۶۰ هزار میلیارد تومان نباشد.
مطابق آمارهای بانک مرکزی، شبکه بانکی از نیمه دوم سال ۱۴۰۰ تا نیمه اول سال ۱۴۰۱ چیزی در حدود ۳۷۶۰ هزار میلیارد تومان تسهیلات پرداخت کرده است. در صورتی که بانک‌ها قانون را به طور کامل اجرا می‌کردند باید ۷۵۲ هزار میلیارد تومان تسهیلات به بخش مسکن می‌پرداختند؛ اما بی‌قانونی بانک‌ها باعث شد تا میزان بسیار کمتری از این میزان اختصاص پیدا کند و تقریباً اکثر آنها زیر ۵ درصد سهمی را که بانک مرکزی برایشان تعیین کرده بود، پرداخت کردند. علاوه بر این ۵۵ درصد کل بانک‌ها نیز صفر تا ۲ درصد از سهمیه تعیین شده را پرداختند.
این رویه بانک‌ها همچنان ادامه داشته چنانکه در ۱۱ ماهه سال ۱۴۰۱ کل سهم مسکن از تسهیلات شبکه بانکی ۷.۱ درصد بوده است و عملاً بانک‌ها حتی به نیمی از تکلیف قانونی خود نیز عمل نکردند.
نکته جالب توجه در خصوص عملکرد بانک‌ها در پرداخت تسهیلات مسکن، سیر نزولی روند پرداخت این تسهیلات است به طوری که از ۱۳.۲ درصد کل تسهیلات در ۱۱ ماهه سال ۱۳۹۱ به ۷.۱ درصد ۱۱ ماهه سال ۱۴۰۱ رسیده است.
وام‌های مسکن چه مقدار از قیمت مسکن را پوشش می‌دهند؟
همان طور که گفته شد، قیمت مسکن در چند سال اخیر روند صعودی داشته است. اقدام معقولانه آن بود که بانک‌ها مقدار تسهیلات اعطائی به هر فرد را افزایش دهند تا قدرت اقتصادی افراد برای ساخت یا خرید مسکن در حد قابل قبولی برسد؛ اما در این خصوص نیز شبکه بانکی کارنامه قابل دفاعی ندارد.
طبق آمارها نسبت ارزش تسهیلات به قیمت مسکن در دهه ۹۰ همواره زیر ۳۵ درصد بوده و در سال ۱۳۹۹ این نسبت به کمترین رقم خود یعنی ۳.۲ درصد رسیده است. این رقم اندک در حالی است که در بسیاری از کشورها از جمله فرانسه، کانادا، بلژیک، ترکیه و مصر این نسبت بالای ۶۰ درصد و در اتحادیه اروپا به طور میانگین بیشتر از ۸۰ درصد است.
بنابراین به نظر می‌رسد شرایط عمومی اقتصاد کشور در کنار کم‌کاری دولت قبل در ساخت مسکن و سهم اندک تسهیلات مسکن باعث شده تا تأمین یکی از اساسی‌ترین نیازهای مردم با مشکل مواجه شود و فشار بیش از اندازه‌ای به خانواده‌ها وارد کند.
در این بین طرح نهضت ملی مسکن قرار است با افزایش ساخت مسکن، فشار این هزینه کمرشکن را از دوش مردم بردارد که یکی از اصلی‌ترین پیش نیازهای آن، تأمین مالی طرح است. به همین دلیل بانک‌ها باید وظیفه‌ای که قانون بر عهده آنها قرار داده است را انجام دهند و سهم خود در کمک به مردم در شرایط بد اقتصادی را بپردازند.
ایرنا