بیانیه نخستین جلسه مدیران عامل سازمان‌های نوسازی و بهسازی کلانشهرهای کشور در آذرماه سال گذشته، نشان می‌دهد، ۱۶۶ هزار و ۵۰۰ هکتار بافت فرسوده و ناکارآمد در کشور وجود دارد که این میزان، محل سکونت حدود ۲۰ میلیون نفر بوده و در برابر حوادث طبیعی به‌ویژه زلزله، آسیب‌پذیر است. همچنین شرایط حاکم بر این بافت‌ها، بر تشدید معضلات اجتماعی و زیست محیطی دامن می‌زند.
به منظور تحقق وعده دولت و نیز الزامات قانونی ساخت سالانه یک میلیون مسکن، سیاست‌های تشویقی برای ساخت‌وساز در بافتهای فرسوده لحاظ شده است. وزارت راه‌وشهرسازی برای تسریع احیای بافتهای فرسوده علاوه بر اعطای زمین به صاحبان مسکن در این بافت‌ها، صدور پروانه‌های ساختمانی را سرعت بخشید تا ساکنان بافتهای فرسوده انگیزه بیشتری برای ساخت‌وساز پیدا کنند.
از آنجا که ارائه بسته تشویقی برای ترغیب مالکان به نوسازی واحدهای مسکونی فرسوده، از اولویت‌های وزارت راه و شهرسازی است، متقاضیان می‌توانند حداقل از ۵۰ درصد تخفیف در عوارض پروانه و تراکم ساخت استفاده کنند. همچنین افزایش همکاری صاحبان بافتهای فرسوده با سازمان فنی‌وحرفه‌ای کشور و آموزش ساکنان، از دیگر اقدامات وزارت راه‌شهرسازی در این حوزه بوده است.
علاوه بر این، در سیاست‌ها و ضوابط کالبدی متضمن تشویق نوسازی محله‌ای در بافتهای فرسوده و ناکارآمد شهری که تابستان 1401 توسط وزارت راه و شهرسازی منتشر شد، اشاره شده اکه با تصویب شورای‌عالی مسکن، در راستای افزایش رقابت‌پذیری و ایجاد مزیت نسبی برای ساخت‌وساز در بافتهای فرسوده و ناکارآمد، نوسازی‌ها در بافتهای مذکور، ضمن ثبت در واحدهای مشمول قانون جهش تولید مسکن، از مزایای مالی قانون بهره‌مند می‌شوند.
*میزان تسهیلات نوسازی و ساخت‌وساز در بافتهای فرسوده
طبق اظهارات اخیر محمد آئینی، معاون وزیر راه و شهرسازی در شهریورماه امسال، تاکنون بیش از ۳۸ هزار واحد برای دریافت تسهیلات به بانک مسکن معرفی شده‌اند. برای نوسازی، تسهیلات بافتهای فرسوده از دو منبع مختلف پرداخت می‌شود. تسهیلات ویژه بافتهای فرسوده که ۱۵۰ میلیون تومان آن با سود صفر درصد است که البته باید در پایان دوره ساخت، برگردانده شود. مبلغ تسهیلات بافتهای فرسوده در تهران ۴۵۰ میلیون تومان، کلان‌شهرها ۴۰۰ میلیون تومان و سایر شهرها ۳۵۰ میلیون تومان است. البته متقاضیان می‌توانند از تسهیلات خودمالکی نهضت ملی مسکن، استفاده و با توجه به شرایط، از بین دو نوع تسهیلات مذکور، یکی را انتخاب کنند.
*رکورد ساخت‌وساز در بافتهای فرسوده طی 10 سال اخیر
با اتکا به این سیاست‌ها، آمار ساخت‌وساز در نقاط ضعیف شهرها بیانگر این است که ساخت مسکن در بافتهای فرسوده، رکورد حدود یک دهه اخیر را شکسته؛ به‌گونه‌ای که سال گذشته، بیش از ۶۴ هزار واحد مسکونی در بافتهای فرسوده ساخته شده است. با این رقم که از سال ۹۲ تا کنون بی‌سابقه بوده، رکورد تازه‌‌‌ای در ساخت‌وساز مسکن در بافتهای فرسوده شهرهای کشور طی 10 سال گذشته ثبت شده است.
به جز سال‌های 1390 تا 1392 که ساخت‌وساز در بافتهای فرسوده، بیش از 80 هزار واحد یا حدود این رقم بوده، از سال 1393 تا 1399 اغلب ساخت‌وسازها زیر 50 هزار واحد بوده و فقط در سال 1397 به 60 هزار واحد رسیده است. با این حال، این روند بعد از روی کار آمدن دولت سیزدهم طی سال‌های 1400 و 1401 به بیش از 60 هزار واحد رسیده است.
*چالش‌های ساخت‌وساز در بافت فرسوده
هرچند ساخت‌وساز در بافتهای فرسوده، با توجه به کاهش مشکل تامین زمین و امکان افزایش روند ساخت‌وساز مسکن به عنوان نیاز اساسی کشور، در نگاه اول مثبت به نظر می‌رسد و به تحقق وعده دولت و الزامات قانونی در حوزه ساخت مسکن کمک می‌کند، اما از وجه دیگر ماجرا، می‌تواند خسارت‌هایی نیز به همراه داشته باشد. همان‌طور که در آمار قبلی اشاره شد، بافتهای فرسوده بیش از 20 میلیون نفر را در خود جای می‌دهند و تراکم جمعیتی آنها بالاست.
در این راستا، آسیه فروردین، کارشناس حوزه شهرسازی در تشریح زوایای پنهان نوسازی بافت فرسوده به خبرنگار فارس گفت: صدور مجوز تراکم برای افزایش ساخت‌وساز بر کیفیت زندگی افراد ساکن در بافتهای فرسوده، خصوصا در پایتخت و سایر کلان‌شهرها که تجمع ساکنان در این مناطق بیشتر است، تاثیرات نامطلوب دارد و تامین زیرساخت‌های بهداشتی، تجاری، فرهنگی، تفریحی و... به اندازه جمعیت و نیز امکان ارتقای بینش فرهنگی، چندان میسر نخواهد بود.
وی افزود: افزایش ساخت‌وسازها و نوسازی بافتهای فرسوده، هرچند آمار تولید مسکن را افزایش می‌دهد، اما این امر، به دلیل وجود واحدهای نوساز، عملا قیمت مسکن اعم از خرید و فروش و اجاره را در این مناطق افزایش خواهد داد و ساکنان این بافت‌ها با توجه به شرایط اقتصادی دشوار و قرار گرفتن در دهک‌های پایین درآمدی جامعه، قادر به سکونت در این فضاها نخواهند بود و به‌ناچار به حاشیه شهرها رانده خواهند شد و عملا به تضعیف موقعیت سکونت آنها می‌انجامد.
فرودین گفت: با تخریب بافتهای فرسوده و نوسازی آنها، هرچند ظاهرا بخشی از مشکل تامین زمین خصوصا در شهرهای بزرگ حل می‌شود، اما وضعیت اسکان تعداد زیاد ساکنان این بافت‌ها هنگام نوسازی و ساخت مسکن که بعضا بیشتر از زمان وعده‌داده شده طول می‌کشد، از ابعاد مختلف درآمدی، فرهنگی و... چالش‌زا است.
*پژوهشگران در رابطه با بافت فرسوده چه نظری دارند؟
پژوهش‌های مرتبط در این حوزه، بیانگر چالش‌های ساخت‌وساز مسکن در بافت فرسوده و لزوم توجه به آنها است. تحقیق انجام‌شده درباره چالش‌های ساخت‌وساز در بافت فرسوده شهر مطالعه تطبیقی (محله‌های نعمتآباد و زرگنده) توسط محمدجواد مهدوی‌نژاد و همکاران، نشان می‌دهد، بی‌توجهی مالکان و مسئولان و نیز بی‌تفاوت بودن ساکنان عموما غیربومی و مهاجران، به بهسازی و بهبود کیفیت بافت لطمه زده و شاخص‌های کیفیت محیط و کیفیت زندگی در این مکان‌ها نسبت به سطح استاندارد، از دلایل این بی‌انگیزگی است. همین موضوع، سبب از هم‌پاشیدگی نظام اجتماعی، فرهنگی و کالبدی شده است.
بر این اساس، بررسی دو منطقه مختلف تهران شامل نعمتآباد در پایین‌شهر و زرگنده در بالای شهر پایتخت موید این موضوع است که ساخت‌وساز و نوسازی با چالش‌های زیاد مانند عوامل اقتصادی، مدیریتی، محیطی، معیشتی، حقوقی و اجتماعی مواجه است. برای تحقق کیفیت ساخت‌وساز، بررسی توانمندسازی ساکنان، مدیریت زیرساخت و هدایت به سمت اهداف و اجرای برنامه‌های فرهنگی قبل و بعد از اجرا، برای بهبود اوضاع فرهنگی این مناطق و اجرای طرح‌های کالبدی ضروری است.
بنابراین اگرچه سیاست‌های تشویقی و اقدامات متعدد برای توسعه ساخت‌وساز در بافتهای فرسوده به منظور نزدیک شدن به وعده ساخت سالانه یک میلیون مسکن طی دو سال گذشته، توسط دولت سیزدهم در دستورکار قرار گرفته و نسبت به سال‌های قبل، بهبود وضعیت ساخت در این مناطق را نشان می‌دهد، اما این سیاستگذاری‌ها باید با توجه به چالش‌ها و تامین زیرساخت‌های جانبی اجرایی شود.
فارس