مسکن مهم‌ترین بخشی است که ارزش‌افزوده آن می‌تواند اقتصاد را از داخل مقاوم کند و از یک‌طرف تامین‌کننده یکی از نیازهای اساسی اجتماعی انسان یعنی سرپناه است وبه‌عنوان کالایی که با سایر بازارها و بخش‌های اقتصاد حلقه‌های ارتباطی پسین و پیشین قوی دارد و همچنین به‌عنوان دارایی مهم عامل ذخیره ثروت محسوب می‌شود. در ادبیات اقتصاد کلان رشد اقتصادی و رشد بخش‌های اقتصادی با معیار ارزش‌افزوده واقعی اندازه‌گیری می‌شود. ارزش‌افزوده بخش مسکن شامل دو دوره تولید و بهره‌برداری است که در مرحله تولید ساخت‌وساز ارزش‌افزوده ایجاد می‌کند که در حساب‌های ملی ذیل بخش ساختمان لحاظ می‌شود و در مرحله بهره‌برداری ارزش‌افزوده ذخیره واحدهای مسکونی از دو بخش اجاره واقعی و محاسباتی تشکیل شده ذیل بخش خدمات و زیر بخش مستغلات است.
بر اساس مطالعه استیفن مایو(Stephen Mayo) ارتباط مستقیم مسکن با بخش حقیقی اقتصاد اصطلاحا کمک مسکن به اقتصاد ملی تعریف شده و توسط نسبت اجاره به‌علاوه سرمایه‌گذاری به تولید ناخالص ملی اندازه‌گیری می‌شود یا جمع ارزش افزوده دوره تولید بهره‌برداری است. ارزش‌افزوده در طول زمان با دو نوع تغییر مواجه است: یکی تغییر بر اساس مراحل توسعه کشورها که نمودار معکوس U شکل اولیه توسعه سهم مسکن از تولید ناخالص داخلی نزدیک 10 درصد است و در مراحل میانی توسعه این سهم به بیش از 20 درصد می‌رسد و در اقتصادهای توسعه یافته صنعتی این سهم کاهش می‌یابد. دیگری نوسان ادوار تجاری است که شامل تغییرات ارزش‌افزوده دوره تولید و بهره‌برداری است و نوسان ارزش‌افزوده دوره بهره‌برداری اندک و کمتر از دوره تولید است. از این نظر ارزش افزوده دوره تولید بی‌ثبات‌ترین جزء تولید ناخالص داخلی بوده و این نوسان در تمامی اقتصادها متداول و امری اجتناب ناپذیر است. در ادامه به اختصار سایر شاخص‌های اندازه‌گیری رکود و رونق مسکن معرفی و نکات قوت و ضعف آن توضیح داده می‌شود.
1- پروانه‌های صادر شده. برخی از پروانه‌ها به اجرا نمی‌رسد: همچنین تاخیر زمانی بین اجرا و اثرات آن بر تولید ناخالص داخلی وجود دارد.
2- قیمت مسکن: بخش قابل ملاحظه‌ای از نوسان قیمت مسکن تحت تاثیر دلالی و سوداگری در بازار مسکن است و معرف شرایط واقعی تولید و ساخت و ساز و شرایط کلی حاکم بر بخش مسکن نیست. تبعات سیاستگذاری ناشی از تشخیص رونق و رکود بخش مسکن بر اساس قیمت مسکن بسیار زیبانبار است بنابراین شاخص خوبی برای تعیین دوره‌های رکود و رونق نخواهد بود.
3- تولید و ساخت و ساز مسکن: به دلیل طولانی بودن مراحل تولید مسکن سرمایه‌گذاری در ساخت و ساز شامل ارزش بنای واحدهای مسکونی؛ شروع شده، در دست ساخت و تکمیل شده خواهد بود. هر جزء مفهومی و علامت خاصی را ارائه می‌دهد و کل آن نیز نمی‌تواند شاخص خوبی برای سنجش ادوار تجاری مسکن باشد. دست کم اینکه ارزش افزوده ساختمان مسکونی قسمت کوچکی از عملکرد بخش مسکن بوده و شامل ارزش افزوده دوره بهره‌برداری نبوده و معیار خوبی برای تعیین رکود و رونق نخواهد بود.
4- معیارهای دیگری مثل: تعداد یا مبلغ وام مسکن پرداخت شده، تعداد معاملات انجام شده و... شاخص‌های دیگری هستند که در مواردی مورد استفاده قرار می‌گیرد. تمامی شاخص‌های ذکر شده با ادبیات اقتصادکلان سازگاری ندارد و بیانگر مفهوم رشد و رونق و روکود بخش مسکن نخواهد بود.
چنانچه درنتیجه اعمال سیاست‌های اقتصادی شاهد رشد ارزش‌افزوده بخش ساختمان باشیم آنگاه با توجه به ارتباط پیشین این بخش می‌توان از یکسو شاهد رشد ارزش‌افزوده خدمات مستغلات بود و از سوی دیگر یکی از منابع رشد تقاضای نهایی(تقاضای مصرفی خانوارها تقاضای دولت) تحقق می‌یابد و در صورت ثابت بودن سایر عوامل می‌تواند عامل تقویت رشد شود. متوسط سهم ارزش‌افزوده خدمات مستغلات مسکونی از تولید ناخالص ملی16 درصد بوده و بخش ساختمان 5/ 2 درصد از تولید ناخالص داخلی را به‌خود اختصاص می‌دهد. چنانچه رشد ارزش‌افزوده بخش ساختمان و مستغلات مسکونی(ستون‌های سوم و پنجم) در نسبت ارزش‌افزوده هر بخش به تولید ناخالص ملی ضرب شود و نتیجه با هم جمع شود، متوسط نرخ رشد بخش مسکن به‌دست می‌آید و نتیجه در ستون آخر درج شده است.
بررسی اعداد مندرج در جدول نشان می‌دهد طی دوره 90 الی 95 متوسط رشد سالانه ارزش افزوده دوره تولید به‌علاوه دوره بهره‌برداری مسکن نزدیک به صفر بوده است. رشد ارزش افزوده بخش ساختمان در تمامی سال‌ها منفی بوده است ولی باید تاکید کرد سهم ساختمان از تولید ناخالص داخلی بسیار اندک است و اثرات مستقیم آن بر کاهش رشد اقتصادی کشور بسیار اندک ولی اثرات غیر مستقیم آن از طریق کاهش تقاضای واسط برای نهاده‌های تولید مسکن بیشتر است.
در مقابل خدمات مستغلات مسکونی و ارزش افزوده مسکن در دوره بهره‌برداری در تمام سال‌ها از رشد مثبت برخوردار بوده است. متوسط رشد بخش مسکن تنها در سال 94 منفی بوده و با مثبت بودن رشد ارزش افزوده بخش مسکن در سال 95 به‌نظر می‌رسد این رشد در سال 96 و سال‌های بعد مثبت باشد گرچه هنوز رشد ارزش افزوده دوره تولید به دلیل وجود واحدهای مسکونی خالی و شبه خالی در سطح وسیع در سراسر کشور همچنان منفی است و تولیدکنندگان مسکن تا زمان فروش تدریجی واحدهای مسکونی اقدام به ساخت واحدهای مسکونی جدید نمی‌کند و یا دست کم ساخت و ساز را به تاخیر می‌اندازند تا به‌صورت تدریجی مازاد تقاضای مسکن کاهش یابد. خلاصه کلام اینکه؛ ارزش افزوده کل بخش مسکن در دوره تولید و بهره‌برداری منفی نبوده و بنابراین در مجموع در این بخش رکود حکمفرما نیست. ولی ارزش افزوده دوره تولید مسکن از رشد منفی برخوردار است و دلیل آن وجود خانه‌های خالی در سطح گسترده در سراسر کشور به‌خصوص کلان‌شهرها و شهرهای بزرگ است.
طبیعی است تولیدکنندگان مسکن می‌توانند با توجه به بازار مسکن سیاست‌های قیمتی و فروش غیر نقدی را در دستور کار قرار دهند تا با فروش واحدهای مسکونی، برنامه ساخت واحدهای جدید را به مرحله اجرا در آورند.
دنیای اقتصاد