هر چند نقش‌ متفاوتی که دلالان برای مشتریانشان بازی می‌کنند اتفاق تازه‌ای نیست و حتی روسای تشکل‌‌های دلالی مسکن چنین بازاریابی‌هایی را طبیعت کار مشاوران‌املاک توصیف می‌کنند؛ اما هم‌اکنون غلظت بازی متفاوت دلالان جلوی خریدار و فروشنده با درجه فوق‌العاده زیادی افزایش پیدا کرده است.
حتی اخیرا برخی دلالان مسکن در حالی که همه فعالان بازار رونق معاملاتی را احساس کرده‌اند، از برگشت رکود به بازار خبر داده‌اند! با این حال، به دلیل تسلط روانی مشاوران‌املاک بر بازار عرضه و تقاضا و حرف‌های ضد و نقیض درباره افزایش یا عدم افزایش قیمت مسکن، این پرسش برای طرف تقاضا وجود دارد که «آیا باید در خرید خود تعجیل کند یا اینکه صبر کند؟»
در این آشفته بازار، به طور قطع و یقین طرف عرضه –فروشنده‌ها- از اینکه فروش ملک‌شان را به تاخیر بیندازند ضرر نخواهند کرد؛ اما برای کسی که قصد خرید کرده و نقدینگی قابل‌توجهی را برای خریدش تامین کرده، این خطر وجود دارد که در صورت اعمال تاخیر در خرید، با توجه به افزایش تورم و همچنین احتمال افزایش قیمت کالاهای سرمایه‌ای –همچون سکه و دلار- از ارزش واقعی نقدینگی‌اش کاسته شود و در نتیجه پول پس‌انداز شده برای خرید آپارتمان کفاف ندهد!
در این باره صرف‌نظر از آنچه مشاوران‌املاک به مراجعه‌کنندگان بنگاه‌های مسکن مطرح می‌کنند، بررسی‌های کارشناسان مسکن نشان می‌دهد: تا پایان امسال روندی که نوسان قیمت مسکن تقریبا از اواسط سال به خود گرفته بود، تکرار می‌شود. این روند به این صورت بوده که قیمت مسکن به اندازه تورم واقعی –نه نرخ تورمی که بانک‌مرکزی با گزینش کردن کالاهای موجود در سبد هزینه خانوار آن را محاسبه و اعلام می‌کند؛ بلکه تورمی که در خریدهای روزمره خانواده‌ها، ملموس است- افزایش پیدا کرده است که البته نرخ آن بین 20 تا 30 درصد و حداکثر 35 درصد در برخی مناطق شهر تهران در نوسان بوده است.
مطالعه کارشناسان اقتصاد مسکن همچنین نشان می‌دهد: تا پایان سال جاری بعید است قیمت خرید و فروش مسکن در تهران بیش‌از نرخ تورم افزایش پیدا کند؛ اما معاملات رونق خواهد گرفت و تقاضا با حجم زیادی در بنگاه‌های املاک حضور پیدا خواهند کرد.
این بررسی حاکی است: در حال حاضر معاملات مسکن به شکلی شده که از رکود فاصله گرفته اما هنوز به سطح رونق نرسیده است؛ طوری که طی دو سه ماه آتی این فرصت برای متقاضیان خرید وجود دارد که در غیاب سفته‌بازها بتوانند نسبت به خریدشان اقدام کنند. گفته می‌شود تعداد خریداران و فروشنده‌ها در بنگاه‌های املاک تاحدودی سر به سر شده و این اتفاق فعلا به نفع طرف تقاضا است. اما در عین حال شتاب نوسان قیمت مسکن نسبت به اوایل امسال بیشتر شده است؛ به این معنی که فاصله زمانی برای افزایش 10 تا 20 درصدی قیمت مسکن اگر در ابتدای امسال دوماهه بود هم‌اکنون نصف شده است. برخی از کارشناسان می‌گویند: در آگهی‌هایی که در نیازمندی روزنامه‌ها توسط دلالان مسکن برای فروش آپارتمان‌های مسکونی منتشر می‌شود این روزها، قیمت پیشنهادی فروش یک‌دفعه و به شکل گسترده‌ 10 تا 15 درصد تقریبا برای همه املاک افزایش پیدا کرده است.
کسانی که در فاصله سه ماه اخیر به صورت پیوسته و دقیق، برای خرید مسکن در بازار حضور داشتند، می‌گویند: آن دسته از فروشنده‌ها و دلالانی که یک ملک به خصوص را به صورت مداوم آگهی می‌کنند اخیرا قیمت پیشنهادی فروش آن را تغییر داده‌اند و بالا برده‌اند. شواهد نشان می‌دهد: خریداران به محض مواجهه با قیمت افزایش پیدا کرده، از خرید فایل مربوطه منصرف می‌شوند؛ چون معتقدند در حال حاضر دلیلی برای افزایش قیمت مسکن وجود ندارد. در حال حاضر هرچند نظر کارشناسان مسکن تداوم افزایش تدریجی قیمت مسکن تا پایان سال است؛ اما از آنجا که حجم عرضه واحدهای مسکونی نوساز به بازار خرید نیز رو به افزایش است، خریداران با نگاه درست و تحقیق کافی می‌توانند به راحتی از افزایش قیمت در امان بمانند و آپارتمانی با قیمت ارزنده را تصاحب کنند. تحقیقات میدانی در بازار مسکن تهران نشان می‌دهد: میانگین قیمت آپارتمان نوساز در غرب تهران از 3 میلیون و 300 هزار تومان در بهار امسال هم‌اکنون به حدود 3 میلیون و 800 هزار تومان افزایش پیدا کرده است. همچنین در شرق تهران نیز میانگین قیمت آپارتمان‌های نوساز به نزدیک 4 میلیون تومان رسیده است.
علت اختلاف قیمت نوسازها بین غرب و شرق به فراوانی و حجم بالای ساخت‌وسازهای مسکونی در غرب تهران برمی‌گردد. در مناطق غرب و شمال غرب تهران به دلیل گستردگی زمین متراژ بزرگ و سن بالای برخی املاک، به تعداد کافی زمین برای ساخت‌وساز وجود دارد. در مناطق لوکس و گران شهر تهران نیز قیمت نوسازها حداقل از متری 7 میلیون تومان شروع می‌شود!