مسکن چه زمانی کالای مصرفی می‌شود؟

در حال حاضر به ازای هر ۱۰۴ خانوار ۱۰۰ مسکن در ایران وجود دارد. این رقم البته در اوایل انقلاب اسلامی ۱۲۷ خانوار در مقابل ۱۰۰ مسکن بود. لذا با اینکه کار بزرگی در دوران انقلاب اسلامی انجام شده، مسکن هنوز به نقطه عطف عبور از حالت کالایی و سرمایهای به حالت مصرفی نرسیده است؛ زیرا الگوها تغییر کردهاند و با اینکه رشد جمعیت کاهش داشته، در بعد خانوار با افزایش قابل توجهی مواجه بودیم. به عنوان نمونه با هر طلاقی که رخ میدهد به تعداد خانوارها افزوده میشود.

از طرف دیگر با اعلام سهم ۳۳ درصدی مسکن از هزینه خانوارها در روزهای اخیر نیاز به تولید مسکن بیش از پیش احساس میشود. اما برآورد رییس اتحادیه مشاوران املاک این است که هماکنون بیش از ۴۰۰ هزار واحد مسکونی در سال تولید نمیشود و با توجه به رکود مسکن نمیتوانیم به تولید سالیانه یک میلیون مسکن دست یابیم.

حسام عقبایی، بر تعادلبخشی بین تقاضا و عرضه مسکن تاکید کرد و گفت: سیاستهایی که دولت در حوزه مسکن انجام میدهد، سیاستهای تحریک تقاضا از طریق تسهیلات بانکی است، اما در کنار این باید افزایش تولید، ایجاد توازن بین عرضه و تقاضا و از همه مهمتر مدیریت زمین در دستور کار قرار گیرد که میتواند نقش بسزایی در کاهش سهم مسکن در هزینه خانوار داشته باشد .البته نمیخواهم اسم مدیریت زمین را مسکن مهر بگذارم، بلکه ساخت مسکن باید به بخش خصوصی سپرده شود.

رییس اتحادیه مشاوران املاک، راهکار اصلی کاهش قیمت مسکن را مدیریت زمین دانست و گفت: برای تزریق پول به بخش مسکن، مجلس باید مصوبه داشته باشد اما باید به مدیریت زمین توجه ویژهای داشته باشیم. در حال حاضر بین ۷۰ تا ۹۰ درصد قیمت مسکن را زمین به خود اختصاص میدهد و ۲۰ تا ۳۰ درصد به هزینه ساخت مربوط میشود. یعنی اگر آپارتمانی ۴ میلیون تومان در هر متر مربع قیمت داشته باشد، بین ۲.۸ تا ۳.۴ میلیون تومان به هزینه زمین و ۰.۶ تا ۱.۲ میلیون تومان به هزینه ساخت برمیگردد؛ لذا میشود با مدیریت زمین، قیمت مسکن را در کشور تا ۵۰ درصد کاهش داد.

وضعیت مسکن در کشور دارای دو رویکرد است؛ نخست تامین مسکن که با توجه به برد خانوارها با کمبود مواجه هستیم و بخش دیگر نوسازی واحدهای مسکونی موجود که به کیفیت ساخت بنا، عمر و قدمت آن بستگی دارد. نوسازی که همراه با رعایت قوانین و مقررات ملی ساختمان باشد سبب ایجاد ساختمانهای مقاوم و با کیفیت میشود و از لحاظ خدمات، نوع طرح و تاسیسات به گونهای است که برای ساکنان فراتر از یک سر پناه و محل آرامش خواهد بود.

اما تولید مسکن از سال ۱۳۹۲ به بعد با سدی به نام رکود معاملات برخورد کرد که ناشی از حباب قیمت مسکن بود. در این خصوص دبیر کانون انبوهسازان گفت: بخش ساختمان موتور محرکه اقتصاد است؛ چرا که با توجه به ارتباطش با ۳۰۰ نوع حرفه و صنعت، ۱۸ درصد اشتغال ایجاد میکند و ۶ تا ۷ درصد از رشد ناخالص داخلی به این بخش وابسته است. با این وجود این بخش در حال ورود به چهارمین سال رکود خود قرار دارد و به نظر میرسد راهکاری برای نجات صنعت ساختمان ارایه نمیشود.

فرشید پورحاجت تصریح کرد: در کشورهای توسعه یافته معمولا وقتی یک صنعت به رکود میخورد آن بخش را مشمول بخشودگی عوارض میکنند تا مجددا احیا شود، اما در حال حاضر میبینیم که هر ساله عوارض مربوط به بخش مسکن افزایش پیدا میکند که از عوامل بازدارنده رونق این حوزه است.

طبق آمار سال ۱۳۹۰، یک میلیون و ۶۰۰ هزار خانه خالی داریم (یک میلیون و ۲۰۰ هزار واحد مسکونی در محدوده شهری و ۴۰۰ هزار واحد مسکونی در محدوده روستایی) که این میزان کمبود مسکن را برای افراد نیازمند به واحد مسکونی تامین نمیکند و اینها واحدهای خالی گرانقیمتی هستند که برای سفتهبازی ایجاد شدهاند. بدینمعنا، عملا نتوانستهایم برای مازاد جمعیتی نیازمند و متقاضی مسکن، مسکن تهیه کنیم.

حامد مظاهریان، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی با بیان این مطلب گفته است: یک میلیون و ۶۰۰ هزار واحد مسکونی خالی، خانههای گرانقیمتی هستند که برای سفتهبازی ساخته شدهاند و برای همین نیز خالی ماندهاند و در حال حاضر خریداری برای آنها وجود ندارد. اما یک میلیون مسکنی که احتیاج داریم، نیاز واقعی مسکن برای خانوارهایی است که باید تشکیل خانواده بدهند.