شیوه بهینه مداخله دولت در بازار ملک

ضمن اینکه اگر در این میان، مقایسهیی میان حجم سرمایهگذاری دولت در بخش مسکن و راه صورت گیرد، مشخص میشود درحالی که بیش از 80 درصد سرمایهگذاری در بخش راه توسط دولت صورت میگیرد اما بخش مسکن متکی به بخش خصوصی است و سهم حداکثری دولت دراین زمینه 3درصد است.

در شرایطی که نقش دولت در سرمایهگذاری بخش مسکن کمرنگ است و بار سرمایهگذاری به دوش خصوصیها و خانوارها افتاده است، آمار بانک مرکزی درباره میزان سرمایهگذاری بخش خصوصی مسکن در سه ماهه سوم سال ۹۴ نشان میدهد که شاخص سرمایهگذاری در ساختمانهای شروع شده، نیمه تمام و تمام شده نسبت به مدت مشابه سال ۹۳ بهشدت افت کرده و منفی شده است. این موضوع میتواند تبعات منفی بسیاری را به همراه داشته باشد زیرا افت در میزان ساخت و ساز سبب انباشت تقاضا و به هم ریختگی میان عرضه و تقاضا میشود که میتواند در سالهای آتی بازار مسکن را با مشکلات بسیاری همراه کند.

در واقع هم حجم سرمایهگذاری دولتی پایین است و هم رقم سرمایهگذاری بخش خصوصی به عنوان فاکتور اصلی ناچیز است. دراین شرایط بازار مسکن چه آیندهیی خواهد داشت و آیا افزایش سهم دولت دراین زمینه میتواند، راهگشا باشد؟ اهمیت این مباحث بهانهیی شد تا گفتوگویی را با حسن محتشم، رییس انجمن انبوهسازان تهران به عنوان یکی از متولیان بخش خصوصی مسکن و محمود جهانی، کارشناس ارشد مسکن درباره نقش و اهمیت حضور دولت در سرمایهگذاری بخش مسکن داشته باشیم.

در همین رابطه، رییس انجمن انبوهسازان تهران با اشاره به آمار اعلام شده از سوی معاون وزیر راه و شهرسازی درباره حجم سرمایهگذاری دولتی در بخش مسکن میگوید: باتوجه به دسترسی وزارت راه و شهرسازی به آمار دولتی، رقم نیم تا 3درصد برای سرمایهگذاری در بخش مسکن درست به نظر میرسد و بر همین اساس مشخص میشود که سهم بخش خصوصی 95 درصد است.

حسن محتشم میافزاید: البته سهم 5 درصدی دولت در سرمایهگذاری بخش مسکن درشرایطی درستی است که مشارکت دولت در طرح مسکن مهر درنظرگرفته نشود، زیرا در اجرای این طرح دولت تصدیگری میکند و هماکنون نیز این طرح ادامه دارد.

وی ادامه میدهد: در زمان اوج طرح مسکن مهر (دولت گذشته) سهم دولت در سرمایهگذاری بخش مسکن افزایش و در مقابل سهم بخش خصوصی کاهش یافت. اما در دو، سه سال اخیر سهم بخش خصوصی و دولتی به سالهای پیش از اجرای طرح مسکن مهر بازگشته است.

به گفته محتشم، در دولت نهم و دهم سالانه بهطور متوسط حدود 400هزار واحد مسکونی ساخته میشد که250هزار واحد آن مربوط به مسکن مهر بود و درحال حاضر نیز واحدهای باقیمانده مسکن مهر با کمک و مساعدت دولت ساخته میشود و دولت دراین بخش سرمایهگذاری کرده است. وی اظهارمیکند: تجربه مسکن مهر و سایر طرحهایی که دولت به صورت مستقیم در آنها سرمایهگذاری کرده نشان میدهد که اینگونه طرحها موفق نیستند و پیشنهاد میشود، دولت در زمینه اعطای تسهیلات، کنترل ساخت وساز، سیاستگذاری و... در بخش مسکن فعالیت و مشارکت داشته باشد.

محتشم معتقد است علاوه بر رکود حوزه مسکن، سایر بخشهای اقتصادی و درکل اقتصاد کلان کشور در شرایط خوبی به سر نمیبرد و همین موضوع سبب شده که درآمد ملی کاهش یابد و قدرت خرید مردم نیز افت کند و در این میان، اگر تسهیلات افزایش یابد با توجه به آنکه مردم قدرت بازپرداخت اقساط را ندارند، این موضوع نمیتواند کمکی به بخش مسکن و افزایش حجم معاملات کند.

این فعال حوزه مسکن تصریح میکند: متاسفانه در سالهای اخیر نیز میزان سرمایهگذاری خصوصی که بیشترین سهم را دراین زمینه دارد بهشدت کاهش یافته است که میتواند موجب کاهش تولید و انباشت تقاضا در سالهای آینده و همچنین جهش قیمت شود.

سرمایهگذاری غیرمستقیم دولت

محمود جهانی، کارشناس ارشد مسکن با اشاره به پایین بودن حجم سرمایهگذاری دولت در بخش مسکن میگوید: از گذشته تاکنون سهم دولت در این زمینه کم بوده است و بیشترین حجم و مشارکت دولت برای سرمایهگذاری دراین بخش مربوط به سال 1355و حدود 5 درصد بوده، در واقع حتی درآن سال هم نقش بخش خصوصی 95 درصد بوده است.  جهانی میافزاید: یکی از مزیتهای بخش مسکن نسبت به سایر بخشهای اقتصادی، وابسته بودن آن به بخش خصوصی است و کمرنگ بودن نقش دولت در سرمایهگذاری این بخش مثبت ارزیابی میشود.

وی ادامه میدهد: مسکن از جمله محدود بخشهایی است که به سرمایهگذاری دولتی وابسته نیست و متکی به سرمایهگذاری بخش خصوصی است.به گفته این کارشناس مسکن، اگرچه پایین بودن نقش دولت برای سرمایهگذاری در مسکن مثبت است، اما ناگفته نماند که دولت باید در بخش سیاستگذاری، برنامهریزی بخش مسکن و سرمایهگذاری مالی در حوزه راهبری و هدایتگری فعال باشد اگرچه دراین زمینه نیازی به سرمایهگذاری کلان وجود ندارد اما کمرنگ شدن سهم دولت توجیهپذیر نیست.

جهانی اظهار میکند: حضور و سرمایهگذاری دولت جهت هدایت بخش مسکن باید پررنگ باشد و این موضوع باید معطوف به حمایت از اقشار کمدرآمد و تامین مسکن اقشار آسیبپذیر باشد.

وی تصریح میکند: دولت به هر میزان جهت افزایش توان و قدرت خرید گروههای کم درآمد سرمایهگذاری و کمک مالی کند، مثبت است و در این زمینه باید حضوری پررنگ داشته باشد که تجربه نشان میدهد، حضور دولت در دورههای مختلف نوسانات زیادی داشته اما در این دوره به حداقل رسیده و دولت کمترین نقش را در این زمینه داشته است. این کارشناس بازار مسکن به نقش دیگر دولت یعنی هدایتگری بازار اشاره میکند و میگوید: اتخاذ سیاستهای درست در بخش مسکن بسیار مهم تلقی میشود در واقع دولت باید درحوزههایی مثل صنعتیسازی، تشویق به استفاده از فناوریهای نوین، اعمال سیاستهای کوچکسازی (اصلاح الگوی مصرف) و سیاست پسانداز فعالتر عمل کند.

جهانی ادامه میدهد: اگرچه سرمایهگذاری مستقیم دولت در بخش مسکن پیشنهاد نمیشود اما ارائه یارانه، حضور مالی و سرمایهگذاری دولت در جهت تشویق بهرهگیری از سیاستهای کاربرد مصالح نوین، صنعتیسازی و... توجیهپذیری بالایی دارد که متاسفانه این موضوع کمرنگ شده است.

وی میافزاید: نقش سرمایهگذاری مستقیم دولت دربخش مسکن حتی در زمان اجرای طرح مسکن مهر نیز بالا نبوده است و اگر چه سرمایهگذاری دولت در آن زمان در اوج بوده و دولت نیز در اجرای این طرح نقش محوری داشته اما نقش مستقیم و تامینکننده نداشته است.

این کارشناس ارشد مسکن معتقد است که دولت همواره در زمینه تامین زمین نقش داشته و در بسیاری از دورهها بخش عمدهیی از تامین زمین بر عهده دولت بوده و مابقی هزینهها نیز به صورت تامین یارانهها بوده است. جهانی تصریح میکند: در طرح مسکن مهر نقش بانکها مهم است و اجرای این طرح بخش قابل توجهی از اعتبارات بانکی را به خود اختصاص داده است و بهرهگیری از بودجه دولتی در این زمینه پررنگ نبوده است. وی میافزاید: دولت به دو صورت میتواند سرمایهگذاری کند؛ سرمایهگذاری مستقیم و غیرمستقیم، درسرمایهگذاری مستقیم، دولت خود اقدام به خانهسازی میکند به عنوان مثال درگذشته، دستگاههای اجرایی و دولتی درساخت واحدهای مسکونی سازمانی سرمایهگذاری میکردند یا دربرنامه دوم توسعه خانههای استیجاری ساخته میشد که اعتبارات این طرح مستقیما از بودجه دولت و بودجه عمومی تامین میشد یا اینکه بخشهای مختلف دولت طرحهای خانهسازی داشتند.

به گفته جهانی، سرمایهگذاری غیرمستقیم یا حمایتی در واقع به این معناست که از طریق تامین یارانهها مثلا یارانه بافت فرسوده از نوسازی و بهسازی بافت فرسوده حمایت کرده و اعتبار آن را تامین و بسترسازی کند. وی ادامه میدهد: بخش عمدهیی از مسکن مهر به صورت یارانهیی اجرا شد که سرمایهگذاری مستقیم دولت در آن دخیل بود و مابقی از طریق اعتبارات بانکی تامین شد، در واقع این طرح بانک محور بود و اعتبارات بانکی بسیاری را به خود اختصاص داد البته بودجه دولتی هم بیتاثیر نبود اما این بودجه به صورت تامین یارانه بود.  این کارشناس ارشد مسکن در پایان میافزاید: بودجه دولتی باید به صورت غیرمستقیم از تامین مسکن اقشار کم درآمد حمایت کند و این موضوع یکی از وظایف دولت است.